El Estudio de la Oferta de Vivienda de Nueva Construcción en Cataluña que realizó la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) en 2023 incluyó 116 municipios relevantes en el ámbito de la vivienda, distribuidos por todo el territorio, en los que se han inventariado 1.123 promociones de obra nueva, con un total de 10.296 viviendas a la venta. Respecto a 2022, el número de promociones registradas ha incrementado en 195 promociones y el número total de viviendas a la venta ha pasado de 8.181 a 10.296 y, por tanto, aumenta un 26% más.
De todos los municipios analizados, el que cuenta con más presencia de oferta es el de Barcelona, con un total de 224 promociones y 1.560 viviendas en venta. A continuación, los municipios con más promociones son Sabadell, Terrassa, Badalona y L’Hospitalet de Llobregat.
De las viviendas en oferta de venta a las promociones analizadas en este estudio, un 26,0% se encuentran finalizadas y un 50,8% de las viviendas en diferentes fases constructivas.
Por tipologías edificatorias, destacan las viviendas en plurifamiliar de bloque cerrado, concretamente el 55,8% de las viviendas, mientras que las de plurifamiliar de bloque abierto registran un 39,2%. A más distancia se sitúan las viviendas unifamiliares adosadas (4,4%) y las unifamiliares aisladas (0,5%).
La mayor parte de las viviendas incluidas en el estudio son de obra nueva (94,4%), reduciéndose la rehabilitación integral a un 5,6% (porcentaje inferior a los años más recientes) mayoritariamente concentrada en los municipios de la provincia de Barcelona (90,3%) y de forma destacada en el municipio de Barcelona (28,6% del total de viviendas en venta).
PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS
Las principales tipologías en oferta en los municipios catalanes estudiados son las viviendas de 3 dormitorios y 2 baños (45,4%). Con porcentajes menores pero significativos se contemplan las viviendas de 2 dormitorios y 2 baños (15,6%), los de 2 dormitorios y 1 baño (13,4%) y los de 4 dormitorios y 2 baños (8,1%).
CUALIDADES Y EQUIPAMIENTOS
Las cualidades más recurrentes de las viviendas son: la bomba de calor -frío y calor- (87,6%), la placa de inducción (71,4%), el parquet (66,5%), la calefacción instalada sólo calor (64,5%), la aerotermia (58,8%) y los armarios empotrados (53,4%). En cuanto a los equipamientos, el más común es el ascensor (91,0%), seguido a cierta distancia por el trastero (49,7%), la piscina comunitaria (48,5%) y la zona ajardinada (38,1%).
SUPERFICIES Y PRECIOS
La media de la superficie útil de las viviendas en venta es de 80,6 m² y la de precio de 365.798€ (4.492,7€/m² útil). Por debajo de la media de precio, a nivel general, se sitúan las viviendas de uno y de dos dormitorios. Si el análisis se hace a partir de la media del precio por m2 útil, por debajo de la media restan las viviendas de 3 y 4 dormitorios.
El 16,2% del conjunto de viviendas en oferta de venta no supera los 210.000€, entre estas viviendas se sitúan el 42,6% de las de un dormitorio. Sin embargo, en el lado más alto de precios, superior a los 600.000€, se encuentran el 8,9% de las viviendas. Por tipología, las viviendas unifamiliares obtienen medias de superficie bastante más altas (145,4 m²), así como de precio (540.465€), pero el m² útil (3.741,5€) se sitúa por debajo de la media general. Las viviendas plurifamiliares están más próximas a las medias generales, pues constituyen una mayor proporción sobre el total de las viviendas, con una superficie útil media de 77,2 m² y un precio medio de 356.751€ (4.531,6€/m² útil).
CARACTERÍSTICAS DETERMINANTES DE PRECIOS
Con el objetivo de analizar qué características implican un mayor impacto sobre el precio medio de las viviendas en oferta en 2023, en la tabla 2 se presentan las correlaciones de las principales calidades, equipamientos y características con el precio medio. En particular, se puede observar que, a nivel general, cualidades y equipamientos obtienen valores bajos o negativos y, por lo tanto, tienen un impacto menor. No obstante, destacan los valores ligeramente superiores de la placa de inducción, la bomba de calor y el parqué. Aun así, la superficie útil, el número de dormitorios y de lavabos son variables fundamentales para determinar los precios medios. A nivel más secundario, las terrazas, balcones y patios también influyen menos decididamente en el precio medio.
En la figura 5, mostramos la relación múltiple de las viviendas plurifamiliares por provincia entre superficie y precio medio según número de dormitorios. En términos medios, las viviendas plurifamiliares con más superficie, generalmente, obtienen un precio medio más alto, pero adicionalmente el número de viviendas en oferta con más dormitorios aumenta. Como corte de ejemplo, el 81,5% de las viviendas con más de 5 dormitorios tienen un precio superior a 600.000€ mientras que el 42,6% de las viviendas con un dormitorio se encuentran por debajo de los 210.000€.
En la figura 6, tratamos la relación entre número de lavabos y precios medios de las viviendas en oferta utilizando diagramas de cajas segmentados por provincia para representar la distribución de precios. Cada caja representa el rango intercuartilico (el 25% inferior y el 75% superior en término de precios medios) con una línea en medio que indica la mediana. En general, podemos concluir que existe una correlación positiva entre el número de lavabos y el precio medio. No obstante, esta relación es más notoria en el caso de las provincias de Tarragona y Lleida, donde el cambio de distribución es más significativo que en el resto de las provincias. En cambio, en Barcelona y Girona, la dispersión de precios es más elevada y esta relación se difumina ligeramente.
COMPARATIVA 2023 – 2022
La superficie media de las viviendas a la venta es de 80,6 m² y registra una ligera variación del -0,2% respecto a 2022. Esta variación es irregular en los diferentes tipos de viviendas, alcanzando un descenso máximo del -4,1% en las viviendas tipo loft y un incremento del 1,9% en las de 4 dormitorios.
El precio medio de la vivienda a la venta en Cataluña es de 365.798€ y permanece estable respecto a 2022 con una variación mínima del -0,8%. Por categorías, el precio medio decrece más significativamente en las viviendas tipo loft (-5,0%) y de 2 dormitorios (-4,6%). Por el contrario, las viviendas de 5 y más dormitorios presentan un incremento de su precio medio en un 7,0% y el de 1 dormitorio en un 5,1%.
En cuanto al precio por m² útil, se sitúa en 4.492,7€, cifra que corrobora la predominancia de la estabilidad de precios en una coyuntura de costes de construcción elevados e inflación aún elevada. El comportamiento por tipologías es positivo en las viviendas de 5 y más dormitorios y de 1 dormitorio, nulo en los de 3 dormitorios y negativo en los casos de los loft y de 2 y 4 dormitorios.
