La producción de viviendas en Cataluña en forma de visados de obra nueva aceleró su dinamismo hasta el tercer trimestre de 2024. En particular, el número de visados de obra nueva alcanza el nivel de 12.142 unidades con un incremento acumulado interanual notable del 20,6% respecto al mismo periodo del año pasado. Por lo tanto, si analizamos la evolución de los tres primeros trimestres del periodo 2013 – 2024, se confirma que la producción alcanza una cifra máxima en 2024. Además, supera ampliamente los registros de los últimos años y la media del periodo más reciente posterior a la crisis sanitaria, que se mantenía en torno a las 10.500 unidades.
En Cataluña, el 80% de las viviendas construidas en 2024 son plurifamiliares, mientras que el 20% son unifamiliares. De estas viviendas unifamiliares, un 12,1% son casas aisladas y un 7,8% son casas adosadas. En cuanto a la superficie de las viviendas, un 8% tiene menos de 75 m², un 40% se encuentra entre los 76 y 100 m², un 26% entre los 101 y 125 m², y otro 26% supera los 125 m². Esta distribución refleja la diversidad de tipologías y superficies de las viviendas iniciadas en Cataluña.
El crecimiento es generalizado en todas las provincias, concretamente, Barcelona destaca en términos absolutos con un incremento de 1.269 visados respecto al mismo periodo del año anterior. Similarmente, Lleida sobresale en términos relativos, con un aumento porcentual espectacular del 130,8%, el más elevado de todas las provincias. En Girona y Tarragona también se registran incrementos del 6,5% y del 35,2% respectivamente, contribuyendo así a una variación agregada muy positiva en Cataluña del 20,6%. Esto refleja una dinámica positiva en la producción de viviendas en todo el territorio catalán.
A nivel comarcal, un 70% de las comarcas de Cataluña presentan incrementos en términos de viviendas iniciadas, una proporción que ha incrementado sustancialmente partiendo de un 50% en el primer trimestre. Aunque la concentración de la producción se sitúa en el Ámbito Metropolitano, también se producen incrementos importantes en comarcas densamente pobladas como el Tarragonés (+77%) y el Segriá (412%).
En cuanto a los municipios, entre las localidades con más visados de obra nueva durante los tres primeros trimestres del año 2024, destacan Barcelona (830), Viladecans (685), Terrassa (577), Sant Pere de Ribes (572), Sabadell (500), entre otros. En el caso de Barcelona ciudad, la producción sigue concentrada en tres distritos: Sant Andreu (252), Sant Martí (240) y Sants-Montjuic (190), en detrimento del resto que obtienen valores más reducidos y por debajo de 50 viviendas iniciadas.
LA DISMINUCIÓN DE LAS VIVIENDAS TERMINADAS SE CONCENTRA EN LAS PROVINCIAS DE BARCELONA Y TARRAGONA HASTA EL 3T2024
Las viviendas terminadas en Cataluña muestran una tendencia ligeramente a la baja durante los tres primeros trimestres del año respecto a los niveles alcanzados en el mismo periodo de 2023. Concretamente, las viviendas terminadas disminuyen en un 6,2% en el conjunto de Cataluña, situándose en las 9.764 unidades en 2024, es decir, 650 unidades menos que el año anterior. En cuanto a las provincias, Lleida muestra una evolución más positiva que el resto de las provincias con un incremento del 4,8% y Girona registra también un ligero crecimiento de un 3,6%. En cambio, Tarragona experimenta una disminución significativa del 15,5%, sin embargo, Barcelona presenta el decrecimiento absoluto más significativo con una reducción de 612 unidades (-7,6%).
Con respecto a las comarcas de Cataluña, la distribución de las viviendas acabadas en las comarcas de Cataluña es bastante heterogénea. La tendencia mayoritaria es alcista ya que casi un 60% de las comarcas presentan crecimientos acumulados interanuales positivos. Algunas comarcas como el Barcelonés (-26%) y el Baix Llobregat (-14%) con una población importante y contenidas en el ámbito metropolitano de Barcelona, sufren reducciones en el registro de certificados de final de obra, lo que contrasta con comarcas menos pobladas que obtienen crecimientos más elevados de forma generalizada.
A nivel municipal, los certificados de final de obra se aglutinan en localidades concretas, la mayoría se encuentran en el Ámbito Metropolitano. Los 5 municipios con más producción de viviendas terminadas de Cataluña durante los tres primeros trimestres de este año fueron Barcelona (1.432), Badalona (446), Terrassa (366), Vilanova i la Geltrú (319) y Sabadell (300). En cuanto a los distritos de la ciudad de Barcelona, los certificados de final de obra se encuentran más distribuidos entre los distritos, pero con actividad relevante en Sant Martí (628), Sants-Montjuic (298), Sant Andreu (178) y Horta-Guinardó (141).
LA PRODUCCIÓN CONTINUARÁ SIENDO INSUFICIENTE EN 2024 PARA SATISFACER LAS NECESIDADES DE LOS HOGARES
Las nuevas proyecciones del INE muestran una media anual de creación de hogares de 62.825 unidades en el periodo 2024 – 2030. Si realizamos un cálculo simplificado sobre lo que habría que esperar de la producción de 2024 en Cataluña, se puede observar un déficit significativo que difícilmente podrá absorber el mercado de segunda mano y que repercutirá sobre la cantidad de viviendas terminadas en el mercado en dos años. Finalmente, existen factores que no contribuyen a mejorar la situación como la inseguridad jurídica, la falta de suelo finalista, la rigidez de la oferta, el poco dinamismo de la rehabilitación de viviendas, entre otros factores propios del sector.
El incremento del dinamismo de la producción no será suficiente para satisfacer la demanda de vivienda en España
Según el INE, entre 2021 y 2023 se crearon unos 777.000 hogares netos en España, aproximadamente 260.000 por año. Sin embargo, en estos tres años, a nivel estatal, la producción osciló en torno a las 110.000 viviendas/año. Actualmente, hasta agosto de 2024, las viviendas iniciadas alcanzaron la cifra de 121.289 unidades en los últimos 12 meses. Similarmente, el número de viviendas terminadas registra cifras en torno a las 90.000 viviendas anuales en el periodo 2021 – 2023 (90.983 en los últimos 12 meses hasta agosto de 2024).
Aunque la tendencia a futuro apunta a un ligero incremento de cara a finales de año y reduce ligeramente esta diferencia entre producción y necesidades, resulta evidente que el número de nuevas viviendas es muy inferior a la demanda. El déficit acumulado de años anteriores y las proyecciones a futuro del número de hogares magnifican este problema. En particular, según el INE, se crearán un total de 343.000 hogares anualmente de media en el periodo 2024-2028 y el tamaño medio se reducirá de 2,5 a 2,45 miembros por hogar.
El mercado laboral continúa creando empleo más allá de los máximos históricos
La tasa de paro en Cataluña se encuentra en un 8,8% a nivel general, con un 7,1% específicamente en el sector de la construcción con datos del tercer trimestre de 2024. En comparación con el mismo periodo del año anterior, la población ocupada ha aumentado un 1,4%, situándose en 3.861.100 personas. En el sector de la construcción, el empleo ha crecido un 1,9%, alcanzando un total de 235.500 trabajadores ocupados.
Adicionalmente, según los datos de la Seguridad Social, el número de afiliados del sector de la construcción ha experimentado un crecimiento interanual del 2,2% durante el tercer trimestre de 2024, con un registro medio de 157.503 afiliados. Paralelamente, el número de personas desempleadas en el sector ha disminuido un 1,6% interanual hasta los 25.629 parados de media. Como conclusión, hay que comentar que estos datos reflejan la consecución de niveles históricamente elevados y la resiliencia del mercado laboral del sector en Cataluña.
