A pesar del incremento de los costes de financiaci\u00f3n que experimentaron las familias espa\u00f1olas en el a\u00f1o 2023, el mercado inmobiliario residencial en Espa\u00f1a contin\u00faa marcadamente resiliente. En particular, una oferta notoriamente reducida y una demanda persistente han sido factores claves para evitar una contracci\u00f3n en 2023. Adem\u00e1s, el dinamismo que ha protagonizado el empleo con un paro que contin\u00faa estable en torno al 12% combinado con flujos migratorios importantes (574.000 personas entre el 4T2021 y el 4T2023) han compensado los efectos econ\u00f3micos adversos en el \u00e1mbito de la financiaci\u00f3n.<\/p>\n
En definitiva, el sector residencial espa\u00f1ol se encuentra en una etapa de desaceleraci\u00f3n seg\u00fan el reloj inmobiliario de CaixaBank Research, indicador que ilustra la evoluci\u00f3n de la demanda (eje vertical) y el precio de la vivienda (eje horizontal) desde el a\u00f1o 2005. A diferencia de los a\u00f1os anteriores m\u00e1s recientes, en 2023 cabe destacar un incremento de precios generalizado del 3,9% a pesar de la ca\u00edda de las transacciones (-9,9%) respecto a los niveles significativamente elevados de 2022. Sin embargo, esta vez no se han acumulado desequilibrios evidentes como fue el caso de la fase previa a la contracci\u00f3n de 2009 \u2013 2013, por lo tanto, se prev\u00e9 que el ciclo pueda llegar a no ser completo evitando la contracci\u00f3n.<\/p>\n
Con el objetivo de obtener una imagen coyuntural de los principales indicadores del sector residencial en 2023 en Catalu\u00f1a, elaboramos un reloj inmobiliario de comarcas utilizando las variaciones anuales de 2023 respecto a 2022 de los indicadores de precio y demanda. Este an\u00e1lisis corrobora que el mercado residencial de la mitad del total de comarcas en Catalu\u00f1a se encuentra en una fase c\u00edclica de desaceleraci\u00f3n. Un n\u00famero m\u00e1s reducido, 12 comarcas sobre el total, sufren decrecimientos en precios y transacciones (fase contractiva). Finalmente, los grupos de comarcas m\u00e1s minoritarios se sit\u00faan en una zona expansiva o de estabilizaci\u00f3n (2 y 7 comarcas, respectivamente). Si realizamos la distinci\u00f3n entre comarcas costeras o de interior, se puede observar una p\u00e9rdida menor de dinamismo en las primeras. En particular, la actividad tur\u00edstica y la demanda extranjera de vivienda se concentra en las comarcas costeras y permite sostener el mercado inmobiliario en estas zonas. Adem\u00e1s, hay que remarcar que ninguna de las comarcas donde se encuentran las capitales de provincia se sit\u00faan en una fase expansiva del ciclo. En t\u00e9rminos generales, casi un 80% de las comarcas presentan un decrecimiento de compraventas en t\u00e9rminos de variaciones anuales respecto a 2022, en contraste con un 46% en el caso de los territorios con disminuciones de precios.<\/p>\n
Si trasladamos el an\u00e1lisis a los municipios con m\u00e1s de 5.000 habitantes (Figura 3), observamos como la mayor parte de municipios se encuentran en fase de desaceleraci\u00f3n o bien contracci\u00f3n, excepto en Tarragona, el resto de las provincias registran proporciones superiores al 70%.<\/p>\n
Las localizaciones contenidas en la provincia de Barcelona obtienen un mayor dinamismo en forma de una proporci\u00f3n de municipios elevada en zona expansiva (21%) que contrasta con un porcentaje m\u00e1s reducido del 11% en la provincia de Lleida. A pesar de la existencia de una distribuci\u00f3n marcadamente heterog\u00e9nea a nivel municipal, las localizaciones costeras y con m\u00e1s afluencia de turistas concentran los incrementos de precios del mercado residencial. No obstante, no existe un patr\u00f3n uniforme en cuanto al comportamiento de las compraventas, por lo tanto, la mayor\u00eda de estas<\/p>\n
localidades se encuentran en la fase expansiva, o bien, de desaceleraci\u00f3n del ciclo inmobiliario.<\/p>\n
El descenso de la inflaci\u00f3n en la Eurozona est\u00e1 implicando un cambio en las expectativas de tipos de inter\u00e9s por parte del Banco Central Europeo y se espera que inicien una senda decreciente gradual antes de verano. Como consecuencia y a medida que la actividad econ\u00f3mica gane m\u00e1s fuerza con unos costes de financiaci\u00f3n menores, el mercado inmobiliario volver\u00e1 a la fase expansiva y las compraventas se recuperar\u00e1n de la ca\u00edda vivida en el a\u00f1o 2023.<\/p>\n
Las expectativas de una disminuci\u00f3n de tipos de inter\u00e9s auguran un aumento de la demanda de hipotecas <\/strong><\/p>\n A pesar de un contexto de distensi\u00f3n significativa de las presiones inflacionistas, los mercados prev\u00e9n que la primera bajada de tipos de inter\u00e9s no sea una realidad, al menos hasta junio, salvo cambios en la evoluci\u00f3n de los datos macroecon\u00f3micos. Como consecuencia, el Eur\u00edbor a un a\u00f1o contin\u00faa oscilando en su descenso y se sit\u00faa en el 3,72% en marzo.<\/p>\n Seg\u00fan los datos m\u00e1s recientes del INE, los tipos de inter\u00e9s de las hipotecas concedidas en Espa\u00f1a se encuentran en el 3,57% (fijo) y en el 3,07% (variable). Esta expectativa de rebaja de los costes de financiaci\u00f3n implica la entrada de ofertas m\u00e1s competitivas en el mercado hipotecario que en el caso estatal registra la primera variaci\u00f3n anual positiva en un a\u00f1o (+3,8% en febrero).<\/p>\n Los afiliados del sector contin\u00faan <\/strong>\u00a0moderando su crecimiento en el primer trimestre de 2024<\/strong><\/p>\n Los afiliados a la seguridad social del sector de la construcci\u00f3n registran una media de 157.433 personas en el primer trimestre del a\u00f1o. Esta cifra refleja un crecimiento m\u00e1s reducido del 1,9% respecto a los trimestres anteriores m\u00e1s recientes. En definitiva, como se puede observar en el gr\u00e1fico de la figura 5 contin\u00faa una tendencia descendente desde el m\u00e1ximo nivel de crecimiento anual del 6% alcanzado en el primer trimestre del a\u00f1o pasado.<\/p>\n En el caso del paro registrado del sector de la construcci\u00f3n, la media correspondiente al primer trimestre de 2024 es de 26.229 parados. Por tanto, las cifras corroboran una desaceleraci\u00f3n significativa de la incorporaci\u00f3n de parados al mercado laboral: mientras que, a principios de 2022, los parados se reduc\u00edan a un ritmo de un -25,8% interanual, actualmente este decrecimiento es del -0,6%.<\/p>\n