El mercado inmobiliario espa\u00f1ol consolid\u00f3 en 2024 un ciclo expansivo que se espera que contin\u00fae durante 2025. El descenso de los tipos de inter\u00e9s, junto con el buen comportamiento de la econom\u00eda espa\u00f1ola, el dinamismo del empleo, el crecimiento poblacional y el aumento de la demanda extranjera, impulsaron con fuerza las compraventas de vivienda, que crecieron un 10% en el acumulado anual en 2024, hasta llegar a las 642.000, el tercer mejor registro hist\u00f3rico. Por provincias, las transacciones de vivienda total se incrementan por encima del 10% en un 57% de las provincias en Espa\u00f1a, s\u00f3lo dos provincias registran ligeros decrecimientos de transacciones (Baleares y Segovia).<\/p>\n
A pesar de este auge de la demanda, la oferta de vivienda crece un 16,7% pero sigue siendo limitada. En particular, los visados de obra alcanzan la cifra de 127.721 unidades, pero se sit\u00faan por debajo de las necesidades demogr\u00e1ficas actuales y futuras por creaci\u00f3n de hogares (+135.500 unidades en 2024) y contrasta con el crecimiento poblacional gracias al fen\u00f3meno migratorio (incremento de 458.000 personas hasta llegar a los 49 millones).<\/p>\n
En este contexto, el precio de la vivienda se aceler\u00f3 con un aumento del 5,8% en 2024, seg\u00fan los datos de tasaciones del MIVAU (8,4% seg\u00fan el \u00cdndice del Precio de la Vivienda del INE). Por provincias en Espa\u00f1a, el 39% incrementan su precio de tasaci\u00f3n por encima del 5% anual respecto a 2023. Adem\u00e1s, crece m\u00e1s en \u00e1reas perif\u00e9ricas de las grandes ciudades, un fen\u00f3meno conocido como \u00abmancha de aceite\u00bb. A pesar de este incremento, seg\u00fan los datos del INE, los precios reales, ajustados por inflaci\u00f3n, contin\u00faan un 20% por debajo de los niveles de 2007, previos a la crisis financiera. No obstante, el reto de la accesibilidad sigue presente: el precio de una vivienda supone m\u00e1s de 7 a\u00f1os renta bruta de los hogares en 2024 seg\u00fan datos del Banco de Espa\u00f1a.<\/p>\n
En Catalu\u00f1a, las transacciones se incrementaron en un 8,0% en 2024 respecto a 2023, alcanzando un nivel de 98.108 unidades. Adicionalmente, el precio de la vivienda se situ\u00f3 en una media de 2.544 \u20ac\/m2 construido que representa un incremento del 3,9% seg\u00fan los datos de la Agencia de la Vivienda de Catalu\u00f1a.<\/p>\n
Con el objetivo de obtener una imagen coyuntural de los principales indicadores del sector residencial en 2024 en Catalu\u00f1a, elaboramos un reloj inmobiliario de comarcas utilizando las variaciones anuales de 2024 respecto a 2023 de los indicadores de precio y demanda. Este an\u00e1lisis corrobora que el mercado residencial de 25 comarcas en Catalu\u00f1a se encuentra en una fase c\u00edclica expansiva. Adem\u00e1s, gran parte de las comarcas costeras se encuentran en fase expansiva exceptuando s\u00f3lo cuatro y todas las comarcas que contienen las capitales de provincia experimentan crecimientos en precio y transacciones. Un n\u00famero m\u00e1s reducido, 8 comarcas, sufren decrecimientos en precios, pero aumentos en transacciones (fase de estabilizaci\u00f3n). Finalmente, los grupos de comarcas m\u00e1s minoritarios se sit\u00faan en una zona contractiva o de desaceleraci\u00f3n. En particular, s\u00f3lo tres comarcas se encuentran en terreno contractivo, es decir, tanto las compraventas como los precios disminuyen en 2024 respecto a 2023 en Catalu\u00f1a (Pallars Sobir\u00e0, Pla de l’Estany, Baix Ebre).<\/p>\n
Si trasladamos el an\u00e1lisis a los municipios con m\u00e1s de 5.000 habitantes (Fig. 3), observamos como la mayor parte de municipios se encuentran en fase de expansiva sobre todo en la provincia de Barcelona (57%), pero tambi\u00e9n en Lleida (47%), Tarragona (40%) y, de forma menos evidente, en Girona (29%).<\/p>\n
A nivel agregado, se corrobora esta consolidaci\u00f3n de la fase expansiva del ciclo en casi la mitad de los 205 municipios analizado. En cambio, los municipios en contracci\u00f3n escasamente superan el 8% y el resto se encuentran distribuidos equitativamente entre las fases de estabilizaci\u00f3n (20,5%) y desaceleraci\u00f3n (21,5%).<\/p>\n
Las diferencias respecto al a\u00f1o pasado muestran que la mayor\u00eda de los municipios pasaron a territorio expansivo en 2024, sobre todo en la provincia de Barcelona, el porcentaje increment\u00f3 del 21% al 57%. Gran parte de estos municipios provienen de fases de desaceleraci\u00f3n y contracci\u00f3n en 2023.<\/p>\n
De cara a los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os, el descenso de los tipos de inter\u00e9s hasta niveles cercanos del 2%, la demanda embalsada de tipos altos en 2022-2023, el aumento de la renta de las familias apoyado sobre un mercado laboral robusto, el crecimiento demogr\u00e1fico sostenido y una demanda extranjera din\u00e1mica constituir\u00e1n algunos de los factores que soportan este buen tono del mercado inmobiliario. En cambio, la oferta de vivienda seguir\u00e1 creciendo, pero ser\u00e1 insuficiente para satisfacer las necesidades de la evoluci\u00f3n de la poblaci\u00f3n y de la creaci\u00f3n de hogares.<\/p>\n