El mercado inmobiliario en España ha experimentado un ligero incremento en las compraventas de 2024 tras el retroceso del año anterior debido a una coyuntura macroeconómica menos favorable. Durante el tercer trimestre de 2024, las transacciones de obra nueva registraron un crecimiento interanual del 32,5% en comparación con el mismo trimestre del año anterior, y en el segmento de segunda mano aumentaron un 17,0%. Si analizamos la trayectoria hasta octubre de este año, las compraventas totales acumuladas a 12 meses se sitúan en 621.046 unidades (+3,7%), con 127.188 transacciones (+14,2%) correspondientes a obra nueva y 493.858 (+1,4%) a viviendas de segunda mano. Por lo tanto, además de tratarse de un nivel de compraventas elevado si lo comparamos con la media del período 2015 – 2019 (450.000 transacciones), las cifras del mes de octubre no se observaban desde el año 2007.
Hasta el tercer trimestre de 2024, se han contabilizado 95.119 transacciones de obra nueva, que representan un incremento acumulado del 12,2%, y 372.746 transacciones de segunda mano, con un aumento acumulado del 1%. Estas cifras superan los valores de cualquier otro año de la última década, excepto el máximo alcanzado en 2022 de aproximadamente 500.000 unidades. Cabe destacar la dependencia mayoritaria del crédito hipotecario para la adquisición de viviendas (64% de las compraventas en lo que va de 2024), tal y como corrobora la ratio de hipotecas en relación con el total de transacciones. En general, si enfocamos el análisis en la serie histórica, desde 2007, solo en cuatro ocasiones las transacciones de obra nueva han sido inferiores al número de viviendas iniciadas, lo que subraya la absorción casi completa del stock de viviendas existente. Por lo tanto, todo indica que el desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario continuará repercutiendo en una tensión en el mercado.
En cuanto a la demanda extranjera, según el Colegio de Registradores de España, representó un 14,85% (24.741 transacciones) sobre un total de 166.609 compraventas en el tercer trimestre de 2024, una proporción que se sitúa en niveles inferiores respecto al máximo registrado en el 3T2022 (15,9%). Las transacciones por parte de extranjeros acumulan un total de 67.973 unidades hasta el tercer trimestre de 2024 y se mantienen estables respecto al mismo período del año pasado (+0,4%). En valores absolutos, el número de compraventas por país de origen se concentra en nacionalidades concretas: británicos (5.890), alemanes (4.563), marroquíes (3.979), franceses (3.706), entre otros.
De cara a finales de año, la fortaleza del mercado laboral, la situación financiera favorable de las familias, la resiliencia de la compraventa de extranjeros y la mejora de las condiciones de financiación provocada por una política monetaria más expansiva constituirán factores determinantes para mantener un nivel de compraventas entre 550.000 y 600.000 unidades.
Las compraventas repuntan en el tercer trimestre de 2024 en Cataluña impulsadas por la obra nueva
Durante los tres primeros trimestres de 2024, Cataluña registró un total de 71.583 transacciones, de las cuales un 18,4% corresponden a obra nueva, que constituyen 13.143 compraventas incluidas en este segmento. El mercado de segunda mano se ha mantenido relativamente estable respecto al mismo período del año pasado, tras una recuperación significativa en el tercer trimestre de 2024. Este dinamismo se ve favorecido por el buen comportamiento del mercado laboral y unas expectativas de futuras bajadas de los tipos de interés, que están activando la demanda de forma sustancial. En el caso de obra nueva, las compraventas aumentan a un ritmo elevado, significativamente por encima de las viviendas acabadas, lo que corrobora una alta proporción de ventas sobre plano. En cuanto a financiación, la ratio entre hipotecas y compraventas en Cataluña registra una media del 73,8% hasta el 3T2024, reflejando una dependencia notable del financiamiento hipotecario en las transacciones.
Por provincias, destaca el buen ritmo del mercado de obra nueva, que continúa siendo un motor importante del dinamismo del sector inmobiliario en todo el territorio catalán. Concretamente, las cifras del segmento de obra nueva en 2024 respecto a los primeros trimestres del año anterior han sido significativas, con incrementos por encima del 10% en todos los casos, a excepción de Tarragona, que registra una caída del 12,4%. Además, cabe destacar la recuperación del segmento de segunda mano, más sensible a la mejora de los costes de financiación hipotecaria. Excepcionalmente, el mercado de compraventa de segunda mano ha disminuido un 10,6% en la provincia de Girona, lo que afecta al cómputo total de transacciones en la zona, con una bajada del 4,7%. En cuanto a las áreas territoriales, prácticamente la totalidad incrementan el número de compraventas, excepto las Comarques Gironines (+0,5%) y las Terres de l’Ebre (-6,0%). Asimismo, el 71% de las comarcas registran niveles más elevados de transacciones hasta el tercer trimestre respecto al mismo período del año pasado.
A nivel municipal, la demanda de los tres primeros trimestres de 2024 se focaliza en las ciudades densamente pobladas que generalmente destacan por sus mercados laborales más dinámicos y ofertas turísticas más amplias que el resto. Principalmente, se encuentran en el área metropolitana de Barcelona y algunas áreas concretas de Tarragona y Girona. En este sentido, en número de transacciones destaca en primer lugar Barcelona (11.432) y, a cierta distancia, Hospitalet de Llobregat (2.267), Terrassa (2.318), Badalona (1.837), Sabadell (1.772), entre otros. Con respecto a la ciudad de Barcelona, los distritos donde se han producido más compraventas hasta el 3T2024 son Eixample (1.873), Sant Martí (1.588) y Sants-Montjuïc (1.382).
