El mercat immobiliari a Espanya ha experimentat un lleuger increment en les compravendes de 2024 després del retrocés de l’any anterior degut a una conjuntura macroeconòmica menys favorable. Durant el tercer trimestre del 2024, les transaccions d’obra nova van registrar un creixement interanual del 32,5% en comparació amb el mateix trimestre de l’any anterior i en el segment de segona mà van augmentar un 17,0%. Si analitzem la trajectòria fins a l’octubre d’aquest any, les compravendes totals acumulades a 12 mesos es situen en 621.046 unitats (+3,7%), amb 127.188 transaccions (+14,2%) corresponents a obra nova i 493.858 (+1,4%) a habitatges de segona mà. Per tant, a més de tractar-se d’un nivell de compravendes elevat si ho comparem amb la mitjana del període 2015 – 2019 (450.000 transaccions), les xifres del mes d’octubre no s’observaven des de l’any 2007.
Fins al tercer trimestre del 2024, s’han comptabilitzat 95.119 transaccions d’obra nova, que representen un increment acumulat del 12,2%, i 372.746 transaccions de segona mà, amb un augment acumulat de l’1%. Aquestes xifres superen els valors de qualsevol altre any de la darrera dècada, excepte el màxim assolit al 2022 d’aproximadament 500.000 unitats. Cal destacar la dependència majoritària del crèdit hipotecari per a l’adquisició d’habitatges (64% de les compravendes en el que va de 2024), tal com corrobora la ràtio d’hipoteques en relació amb el total de transaccions. En general, si enfoquem l’anàlisi a la sèrie històrica, des del 2007, només en quatre ocasions les transaccions d’obra nova han estat inferiors al nombre d’habitatges iniciats, fet que subratlla l’absorció gairebé completa de l’estoc d’habitatges existent. Per tant, tot indica que el desequilibri entre oferta i demanda al mercat immobiliari continuarà repercutint en una tensió en el mercat.
Pel que fa la demanda estrangera, segons el Col·legi de Registradors d’Espanya, va representar un 14,85% (24.741 transaccions) sobre un total de 166.609 compravendes al tercer trimestre de 2024, una proporció que es situa en nivells inferiors respecte el màxim registrat al 3T2022 (15,9%). Les transaccions per part d’estrangers acumulen un total de 67.973 unitats fins al tercer trimestre de 2024 i es mantenen estables respecte el mateix període de l’any passat (+0,4%). En valors absoluts, el nombre de compravendes per país d’origen es concentra en nacionalitats concretes: britànics (5.890), alemanys (4.563), marroquins (3.979), francesos (3.706), entre d’altres.
De cara a finals d’any, la fortalesa del mercat de treball, la situació financera favorable de les famílies, la resiliència de la compravenda de estrangers i la millora de les condicions de finançament provocada per una política monetària més expansiva constituiran factors determinants per mantenir un nivell de compravendes entre 550.000 i 600.000 unitats.
Les compravendes repunten al tercer trimestre de 2024 a Catalunya impulsades per l’obra nova
Durant els tres primers trimestres de 2024, Catalunya va registrar un total de 71.583 transaccions, de les quals un 18,4% corresponen a obra nova, que constitueixen 13.143 compravendes contingudes en aquest segment. El mercat de segona mà s’ha mantingut relativament estable respecte el mateix període de l’any passat, després d’una recuperació significativa al tercer trimestre de 2024. Aquest dinamisme es veu afavorit pel bon tó del mercat laboral i unes expectatives de futures baixades dels tipus d’interès, que estan activant la demanda de forma substancial. En el cas de l’obra nova, les compravendes augmenten a un ritme elevat, significativament per sobre dels habitatges acabats, fet que corrobora una alta proporció de vendes sobre plànol. Per la banda de l’endeutament, la ràtio entre hipoteques i compravendes a Catalunya registra una mitjana del 73,8% fins al 3T2024, reflectint una dependència notable del finançament hipotecari en les transaccions.
Per províncies, destaca el bon ritme del mercat d’obra nova, que continua sent un motor important de la demanda del sector immobiliari al conjunt del territori català. Concretament, els creixements del segment d’obra nova fins al 2024T3 respecte els tres primers trimestres de l’any anterior han sigut significatius, amb increments per sobre del 10% en tots els casos a excepció de Tarragona, que registra una caiguda del 12,4%. Altrament, cal destacar la recuperació del segment de segona mà, més sensible a la conjuntura de costos de finançament hipotecari. Excepcionalment, el mercat de compravenda de segona mà ha disminuït un 10,6% a la província de Girona, fet que afecta al còmput total de transaccions a la zona, amb una davallada del 4,7%. Pel que fa als àmbits territorials, gairebé la totalitat incrementen el seu nombre de compravendes, excepte a les Comarques Gironines (-5,0%) i a les Terres de l’Ebre (-6,0%). Així mateix, el 71% de les comarques registren nivells més elevats de transaccions fins al tercer trimestre respecte el mateix període l’any passat.
A nivell municipal, la demanda dels tres primers trimestres de 2024 es focalitza a les ciutats densament poblades que generalment destaquen pels seus mercats laborals més dinàmics i ofertes turístiques més amplies que a la resta. Principalment, es troben a l’àrea metropolitana de Barcelona i algunes àrees turístiques concretes de Tarragona i Girona. En aquest sentit, en nombre de transaccions destaca en primer lloc Barcelona (11.432) i, a bastant distància, l’Hospitalet de Llobregat (2.267), Terrassa (2.318), Badalona (1.837), Sabadell (1.772), entre d’altres. Pel que fa la ciutat de Barcelona, els districtes on s’han produït més compravendes fins al 3T2024 són l’Eixample (1.873), Sant Martí (1.588) i Sants-Montjuïc (1.382).
