El mercado inmobiliario español consolidó en 2024 un ciclo expansivo que se espera que continúe durante 2025. El descenso de los tipos de interés, junto con el buen comportamiento de la economía española, el dinamismo del empleo, el crecimiento poblacional y el aumento de la demanda extranjera, impulsaron con fuerza las compraventas de vivienda, que crecieron un 10% en el acumulado anual en 2024, hasta llegar a las 642.000, el tercer mejor registro histórico. Por provincias, las transacciones de vivienda total se incrementan por encima del 10% en un 57% de las provincias en España, sólo dos provincias registran ligeros decrecimientos de transacciones (Baleares y Segovia).
A pesar de este auge de la demanda, la oferta de vivienda crece un 16,7% pero sigue siendo limitada. En particular, los visados de obra alcanzan la cifra de 127.721 unidades, pero se sitúan por debajo de las necesidades demográficas actuales y futuras por creación de hogares (+135.500 unidades en 2024) y contrasta con el crecimiento poblacional gracias al fenómeno migratorio (incremento de 458.000 personas hasta llegar a los 49 millones).
En este contexto, el precio de la vivienda se aceleró con un aumento del 5,8% en 2024, según los datos de tasaciones del MIVAU (8,4% según el Índice del Precio de la Vivienda del INE). Por provincias en España, el 39% incrementan su precio de tasación por encima del 5% anual respecto a 2023. Además, crece más en áreas periféricas de las grandes ciudades, un fenómeno conocido como «mancha de aceite». A pesar de este incremento, según los datos del INE, los precios reales, ajustados por inflación, continúan un 20% por debajo de los niveles de 2007, previos a la crisis financiera. No obstante, el reto de la accesibilidad sigue presente: el precio de una vivienda supone más de 7 años renta bruta de los hogares en 2024 según datos del Banco de España.
En Cataluña, las transacciones se incrementaron en un 8,0% en 2024 respecto a 2023, alcanzando un nivel de 98.108 unidades. Adicionalmente, el precio de la vivienda se situó en una media de 2.544 €/m2 construido que representa un incremento del 3,9% según los datos de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
Con el objetivo de obtener una imagen coyuntural de los principales indicadores del sector residencial en 2024 en Cataluña, elaboramos un reloj inmobiliario de comarcas utilizando las variaciones anuales de 2024 respecto a 2023 de los indicadores de precio y demanda. Este análisis corrobora que el mercado residencial de 25 comarcas en Cataluña se encuentra en una fase cíclica expansiva. Además, gran parte de las comarcas costeras se encuentran en fase expansiva exceptuando sólo cuatro y todas las comarcas que contienen las capitales de provincia experimentan crecimientos en precio y transacciones. Un número más reducido, 8 comarcas, sufren decrecimientos en precios, pero aumentos en transacciones (fase de estabilización). Finalmente, los grupos de comarcas más minoritarios se sitúan en una zona contractiva o de desaceleración. En particular, sólo tres comarcas se encuentran en terreno contractivo, es decir, tanto las compraventas como los precios disminuyen en 2024 respecto a 2023 en Cataluña (Pallars Sobirà, Pla de l’Estany, Baix Ebre).
Si trasladamos el análisis a los municipios con más de 5.000 habitantes (Fig. 3), observamos como la mayor parte de municipios se encuentran en fase de expansiva sobre todo en la provincia de Barcelona (57%), pero también en Lleida (47%), Tarragona (40%) y, de forma menos evidente, en Girona (29%).
A nivel agregado, se corrobora esta consolidación de la fase expansiva del ciclo en casi la mitad de los 205 municipios analizado. En cambio, los municipios en contracción escasamente superan el 8% y el resto se encuentran distribuidos equitativamente entre las fases de estabilización (20,5%) y desaceleración (21,5%).
Las diferencias respecto al año pasado muestran que la mayoría de los municipios pasaron a territorio expansivo en 2024, sobre todo en la provincia de Barcelona, el porcentaje incrementó del 21% al 57%. Gran parte de estos municipios provienen de fases de desaceleración y contracción en 2023.
De cara a los próximos dos años, el descenso de los tipos de interés hasta niveles cercanos del 2%, la demanda embalsada de tipos altos en 2022-2023, el aumento de la renta de las familias apoyado sobre un mercado laboral robusto, el crecimiento demográfico sostenido y una demanda extranjera dinámica constituirán algunos de los factores que soportan este buen tono del mercado inmobiliario. En cambio, la oferta de vivienda seguirá creciendo, pero será insuficiente para satisfacer las necesidades de la evolución de la población y de la creación de hogares.
