El Estudio de Oferta de Viviendas de Nueva Construcción en Cataluña en su edición del primer semestre de 2024 nos facilita información provisional sobre lo que cabría esperar de la evolución de los precios en 2024. Como novedad de esta edición, el número de municipios a estudiar se ha incrementado, de 135 en la edición anterior, a una selección más amplia con un total de 141 municipios. La muestra actual hasta el primer semestre de 2024 es de 1.075 promociones, de las que 165 son nuevas incorporaciones (15,3%) e incluyen un total de 9.909 viviendas, de las que 1.225 son de promociones de nueva incorporación (12,4%).
La media de superficie útil de las viviendas censadas es de 81,0 m2 (140,6 m2 en el caso de las viviendas unifamiliares y 77,0 m2 en los plurifamiliares). En cuanto al precio medio, para el conjunto de viviendas es de 359.315 €, 515.471 € en el caso de los unifamiliares y 348.803 € en el caso de los plurifamiliares. En cuanto a las diferentes provincias de Cataluña, las viviendas de los municipios de la provincia de Lleida obtienen las medias más elevadas de superficie, 89,9 m2. Además, en el caso de la provincia de Tarragona, la media de superficie es de 86,3 m2, en la provincia de Girona de 82,6 m2 y en la de Barcelona se localiza la media de superficie más baja, 79,7 m2. En cuanto a los precios medios, las provincias de Barcelona y Girona presentan las cifras más elevadas: 376.022 € y 358.078 € respectivamente en términos de valor absoluto, y 4.673 €/m2 y 4.406 €/m2 en cuanto al precio por m2 útil. Las provincias de Tarragona (263.030 €) y Lleida (249.024 €) tienen unas medias de precio significativamente más bajas y que se ven reflejadas también en el precio por m2/útil: 3.065 € y 2.758 €, respectivamente.
COMPARATIVA 2023 – 1S2024
Los principales indicadores muestran un mercado residencial estable en términos de evolución de precios. No obstante, la incorporación de oferta de viviendas proveniente de municipios localizados fuera del área metropolitana con precios más reducidos provoca diferencias muestrales que repercuten en el precio medio de la provincia de Barcelona. En consecuencia, el precio medio de la vivienda a la venta en Cataluña es de 359.315 € en el 1S2024 (-1,8% respecto a finales de 2023). Por razones ya expuestas, el precio medio de venta de la vivienda baja sólo en la provincia de Barcelona, en concreto un -2,3%. En el resto de las provincias el precio de venta sube con relación a 2023, en el caso de Lleida un 14,6%, un 3,3% en el caso de Tarragona y un 2,4% en el caso de la provincia de Girona. Las viviendas tipo loft, son las que más han bajado el precio (-55,0%), si bien se trata de una situación directamente relacionada con la localización de las viviendas censadas. En el caso de la tipología más habitual, 3 dormitorios, se produce un descenso de -1,6%. Las viviendas de 4 dormitorios bajan un -2,9%, las de 1 dormitorio, son la única tipología con un incremento de precio, en concreto, +5,9%.
La superficie media de las viviendas a la venta ha incrementado ligeramente, en concreto, un 0,6%, pasando de los 80,6 m2 de 2023 a los actuales 81,0 m2. Las viviendas de 4 y de 5 o más dormitorios incrementan su superficie en un 0,8% y 2,2% respectivamente. Las viviendas en mayor presencia, las de 3 dormitorios, bajan en términos de superficie útil un -0,2%.
El precio de venta por m2 útil varía en el conjunto de Cataluña un -1,4% de 2023 a junio de 2024. Por tipologías, todas presentan un descenso en el precio de venta por m2 útil, a excepción de las viviendas de 1 dormitorio que presentan un incremento del 6,2%.
MUNICIPIO DE BARCELONA
En la ciudad de Barcelona, la evolución de los indicadores permanecen casi constantes y las variaciones se pueden atribuir a diferencias muestrales. El precio medio de la vivienda a la venta en la ciudad de Barcelona es de 640.796 €, un 2,0% más que a finales de 2023. En este caso, la oferta de viviendas disminuye relativamente menos en distritos premium como Sarrià o el Eixample y esto provoca una muestra de viviendas con precios más elevados que incrementa la media de la ciudad.
La superficie media de las viviendas a la venta es de 79,8 m2, con un descenso del -1,1% con relación a finales de 2023 (80,7 m2). Esta variación no es homogénea en todos los distritos y, en los extremos encontramos diferencias importantes. De esta manera la superficie de las viviendas a la venta en Sants-Montjuïc ha bajado un -7,6% y en Les Corts un -7,5%, mientras que en los distritos de Gràcia y Sant Martí se ha incrementado un 6,2% y un 5,4%, respectivamente. En cuanto al precio por m2 útil, se sitúa en 7.698 €, valor que supone una variación de un 3,6% con relación a 2023 (7.429 €). En este sentido, los distritos de Sant Martí y Gràcia registran incrementos importantes (12,3% y 7,5%, respectivamente).
El crecimiento de los afiliados del sector se mantiene estable mientras que el paro sigue a la baja
El mercado laboral del sector continúa sumando afiliados a la Seguridad Social, el número medio de personas afiliadas durante el segundo trimestre de 2024 superó las 160.000. Esta cifra supone un incremento de un 2,0% respecto al mismo trimestre del año 2023, por tanto, mantiene un ritmo de crecimiento positivo, aunque ligeramente inferior a los trimestres precedentes (Figura 6). Esta evolución favorable también se puede observar en los resultados de la EPA, donde los ocupados del sector de la construcción en Cataluña alcanzan casi las 244.000 personas e incrementan en un 6,7% interanual, ritmo superior al cómputo total que crece al 2%.
En cuanto al paro del sector de la construcción, registra un decrecimiento de un -1,4% de media en 2T2024 y alcanza el mínimo del trimestre en este mes de junio (25.102 personas). Destaca la reducción del ritmo al que disminuyen los parados del sector. En particular, el inicio del año 2022 (-25%) contrasta significativamente con el primer o segundo trimestre de 2024 (-0,6% y -1,4%, respectivamente).
EL EURÍBOR PERMANECE A LA ESPERA DE LA REUNIÓN DEL BCE EN SEPTIEMBRE
El recorte de tipos de 25 p.b. en la reunión de junio del BCE fue una decisión anticipada para los mercados. Actualmente, las expectativas de los inversores apuntan a que la próxima disminución se produciría en la reunión de septiembre si la economía evoluciona según lo previsto. En definitiva, los implícitos del mercado monetario atribuyen una probabilidad significativa a finalizar 2024 con dos recortes más, dejando el tipo de depósitos en el 3,25% (actualmente se sitúa en el 3,75%). Estas expectativas situarían al índice de referencia de las concesiones de hipotecas, el Euríbor, en el rango entre el 3,25% y el 3,0%.
Con datos hasta el mes de junio, el índice de referencia del mercado hipotecario, Euríbor, decreció ligeramente hasta el 3,65%. No obstante, se mantendrá oscilante en estos valores hasta que se clarifique una senda de bajadas de tipos por parte del BCE. En cuanto al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años por la adquisición de vivienda libre, disminuyó notoriamente en 15 p.b. en junio y se situó en el 3,71%.
