Las compraventas de vivienda en España cierran en 2023 sumando un total de 586.913 unidades. Esta cifra representa un decrecimiento del 9,7% respecto 2022 y destaca la tipología de segunda mano que por su peso sobre el total, su disminución (-10,8%) influye sustancialmente sobre el cómputo agregado. Adicionalmente, cabe comentar que la segunda mano suma 11 meses consecutivos con caídas interanuales y el mes de Enero de 2023 fue el único en positivo. Respecto la tipología de obra nueva, que representa casi uno 19% sobre el total, disminuye menos (-4,8%) debido principalmente a la falta de oferta de este tipo de producto. Pese al comportamiento de la demanda, el incremento de los costes de financiación impactan de forma más significativa sobre el mercado hipotecario ya que el número de concesiones de hipotecas en España decrece en un 17,8% en 2023.
Sin embargo, estos datos más recientes se tienen que interpretar como un retorno a unos niveles de equilibrio inferiores respecto a las cifras máximas del ejercicio anterior pero aún así significativamente elevadas en el ciclo económico actual. Por tanto, los ritmos de crecimiento están notablemente condicionados a estos elevados niveles de compraventas registradas el año anterior. De cara al año 2024, la decisión por parte del Banco Central Europeo de detener los incrementos de tipos de interés invita al optimismo y constituirá un apoyo adicional para sostener la actividad del sector.
LAS COMPRAVENTAS EXTRANJERAS EN ESPAÑA CONTINUAN EN NIVELES ELEVADOS Y MANTIENEN SU PESO SOBRE EL TOTAL
Las compraventas extranjeras finalizan en 2023 en 87.364 unidades según los datos del Colegio de Registradores de España. Pese a que decrecen un 7,5% respecto a los niveles máximos registrados en 2022, su peso sobre el total se mantiene estable en torno al 15%. Por tanto, este comportamiento debe interpretarse como un retorno a un equilibrio inferior de demanda internacional de vivienda que sigue significativamente superior al período prepandemia en casi un 40%.
Adicionalmente, el origen por países de esta demanda sigue siendo liderada por los europeos, concretamente, británicos (8.327), alemanes (6.350) y franceses (5.824) que representan conjuntamente un 23,5% sobre el total.
LAS COMPRAVENTAS DE VIVIENDA EN CATALUÑA CIERRAN 2023 A LA BAJA SALVO EN LLEIDA PROVINCIA
Las transacciones de vivienda en territorio catalán cierran el año 2023 con un total de 90.848 unidades. Si lo comparamos con el cómputo agregado del año 2022, el decrecimiento de la demanda alcanza el
-10,1%. Esta tendencia negativa se ve reflejada en ambas tipologías, obra nueva (-7,7%) y segunda mano (-10,5%). Sin embargo, se trata de una ligera corrección de niveles máximos propiciados por unas condiciones financieras y económicas especialmente favorables y, por tanto, un retorno a niveles de equilibrio inferior pero sustancialmente superiores respecto a los años más recientes.
Por lo que respecta a la distribución por provincias, Barcelona concentra el 63,6% de total de compraventas de Cataluña, seguida de cerca por Tarragona (16%), Girona (14,9%) y, finalmente, Lleida (5,5%) . Si analizamos la evolución respecto 2022, la provincia de Barcelona lidera las disminuciones de demanda sobre todo en segunda mano (-12,4%) junto con Girona que registra un
-7,8% en el cómputo agregado y Tarragona en un
-8,3%. Por el contrario, destaca la provincia de Lleida que logra un aumento significativo en las transacciones del segmento de obra nueva (+8,1%) que acaba repercutiendo en el total (+1,8%).
En cuanto a los ámbitos territoriales, los decrecimientos en 2023 son generalizados excepto en Ponent (+6%) y las Terres de l’Ebre (+10,6%). Esta tendencia negativa se ve reflejada principalmente en el Penedès, las Comarcas Centrales (-11,9%), el Alt Pirineu y Aran (-11,7%) y el Ámbito Metropolitano (-11,6%).
En cuanto a las comarcas, existen diferencias significativas entre la distribución de crecimientos de 2022 y 2023. En particular, mientras en 2022 casi el 80% de las comarcas presentaban crecimientos positivos, en 2023 sólo el 20% aumentaban su número de transacciones.
La mayoría de las comarcas con incrementos significativos están en zonas del interior, sobre todo de la provincia de Lleida. Sólo un 30% de las comarcas se encuentran en una fase expansiva, es decir, tanto la demanda como el precio han incrementado en 2023. Por el contrario, una gran proporción se encuentra en una fase de estabilización o desaceleración en forma de un decrecimiento de precio o de compraventas (66% del total o 28 comarcas). Por último, sólo dos comarcas sufren decrecimientos del precio y la demanda a la vez (Ripollès y la Noguera).
A nivel municipal, las compraventas se concentran mayoritariamente en el área metropolitana de Barcelona pero también en zonas turísticas. Destaca en primer lugar la capital catalana con un total de 14.899 transacciones durante todo el año 2023. Le siguen otras grandes ciudades con valores significativamente inferiores, como Hospitalet de Llobregat (2.941), Badalona (2.598), Sabadell (2.509) y Terrassa (2.433). Respecto a 2022, sólo un 26% de los 211 municipios analizados obtienen un crecimiento positivo en 2023 y más del 80% de los municipios obtienen un total de transacciones inferior a 500 unidades durante 2023.
Con el objetivo de analizar el perfil del comprador de vivienda en Cataluña, facilitamos el desglose de las compraventas según superficie, nacionalidad y titularidad. Por lo que respecta a la superficie construida de las transacciones de vivienda realizadas en 2023, la gran mayoría, es decir, casi un 63% tienen valores entre 40 y 90 m2. La provincia de Lleida contiene el mayor número de transacciones de vivienda con más de 90 m2 (45%) en contraste con la provincia de Barcelona (solo un 31%). En cuanto a la nacionalidad del comprador, las compraventas por parte de extranjeros supusieron un 17% sobre el total. En este sentido, la provincia de Girona destaca con una proporción importante del 30%, en contraste con la de Lleida que sólo representa un 9%. Adicionalmente, la ciudad de Barcelona por las características intrínsecas de su casco urbano también obtiene valores significativos (23% de las transacciones son extranjeras). Por último, en Cataluña como en el resto del estado español, predomina la persona física como principal comprador, sólo un 14% de las transacciones se han llevado a cabo por una persona jurídica.
El ratio visados-hogares continúa a la baja en 2023 evidenciando la falta de oferta en el mercado inmobiliario de España
Los visados de obra nueva en España acumulan un total de casi 108.000 unidades durante el año 2023. Por tanto, se confirma la estabilidad del cómputo anual que encadena 3 años consecutivos con unas cifras de viviendas iniciadas similares. Aunque los visados no han mostrado una tendencia negativa, la necesidad de vivienda por creación de hogares sigue al alza. Particularmente, el incremento anual acumulado de nuevos hogares alcanzó las 286.800 unidades a nivel nacional según la EPA (36% más que el año anterior cuando se crearon 210.700). Este aumento significativo de las necesidades de vivienda por creación de hogares reduce sustancialmente el ratio visados-hogares hasta el 0,37, es decir, por cada 100 hogares que se crean en España, sólo se inician 37 viviendas.
En cuanto a las viviendas terminadas, suman 85.566 unidades en el año 2023, cifra similar al cómputo agregado de 2020, y decrecen un 4% respecto a 2022. Aunque han mostrado una tendencia negativa durante el 2023, los niveles persisten por encima de los años previos a la pandemia.
Los costes de construcción tienden a la estabilización completa a principios de 2024
Los costes de construcción siguen aumentando pero a un ritmo sustancialmente menor. En el primer trimestre de 2024 registra crecimientos interanuales inferiores al 3% en todas las tipologías.
En primer lugar, la tipología más frecuente, los edificios de vivienda plurifamiliar, se sitúan en los 1.592 €/m2 en 2024T1 con un incremento del 2,9% interanual. Además, en el sector residencial, las viviendas unifamiliares de dos plantas entre medianeras se encuentran en los 1.343 €/m2 (+2,9%). En cuanto al sector no residencial, los edificios de oficinas alcanzan los 1.426 €/m2 (+2,9%) y en el caso de las naves industriales se sitúan en los 582 €/m2 (+1,7%).
Coyuntura del Sector. Marzo 2024
