Las compraventas de viviendas en España suman un total de 457.424 unidades hasta el tercer trimestre de 2023 y presentan un decrecimiento acumulado del 8,5% aproximadamente. Este decrecimiento viene protagonizado principalmente por la segunda mano, que encadena 8 meses consecutivos con interanuales negativas y cada vez más significativas. Incluso, las transacciones de obra nueva que presentaban un comportamiento más estable durante 2023 también acusan una disminución del ritmo de crecimiento en el tercer trimestre. Sin embargo, el impacto del aumento de los tipos de interés es más significativo en el mercado hipotecario ya que la ratio entre el número de hipotecas y compraventas disminuye hasta el 64% de media anual de 2023, nivel inferior a la media de los años anteriores más recientes, en torno al 70%.
No obstante, estos datos más recientes deben interpretarse como un retorno a unos niveles de equilibrio inferiores respecto a las cifras máximas del ejercicio anterior pero aun así significativamente elevadas en el ciclo económico actual. Por lo tanto, los ritmos de crecimiento están notablemente condicionados a estos elevados niveles de compraventas registradas en el año anterior. De cara al año 2024, la decisión por parte del Banco Central Europeo de detener los incrementos de tipos de interés invita al optimismo y constituirá un apoyo adicional para sostener la actividad del sector.
LAS COMPRAVENTAS EXTRANJERAS EN ESPAÑA REDUCEN SU RITMO DE CRECIMIENTO, PERO AUMENTAN SU PESO SOBRE EL TOTAL
Las compraventas extranjeras en España reducen su ritmo de crecimiento (-4,7% intertrimestral en el 3T2023) pero en menor medida que el cómputo agregado de transacciones (-7,8% intertrimestral al 3T2023) según el Colegio de Registradores de España. En concreto, la proporción de compraventas extranjeras sobre el total se incrementa hasta el 15,4% comparado con el 14,9% registrado el trimestre anterior. El acumulado de los últimos 4 trimestres se sitúa casi en las 90.000 transacciones.
Adicionalmente, la demanda extranjera que suma casi 68.000 transacciones hasta el tercer trimestre y parte de niveles significativamente elevados el año pasado, continúa más de un 40% por encima de las cifras registradas el año anterior a la pandemia en el mismo periodo.
Esta tendencia actual de reducción de crecimiento corresponde en parte a un estancamiento a corto plazo que sufren las principales economías europeas y la actual coyuntura económica con un coste de financiación más alto. No obstante, se trata de un perfil de comprador que requiere menos financiación y, por tanto, son menos sensibles al impacto de una política monetaria más restrictiva que encarezca el coste de contratar una hipoteca.
Por país de origen, los británicos mantienen el liderazgo de las compraventas seguidos de los alemanes y franceses. Estos tres países constituyen más del 23% de la demanda de vivienda por parte de extranjeros. Hay que añadir que la orden de relevancia de las diferentes nacionalidades permanece estable respecto a los trimestres anteriores.
LA DEMANDA DEL MERCADO EN CATALUÑA CONTINÚA A LA BAJA, SOBRE TODO EN BARCELONA PROVINCIA
Las transacciones de vivienda en el territorio catalán registran un total de 70.481 unidades durante los tres primeros trimestres de 2023. La demanda se mantiene a la baja y refleja el efecto retrasado de un mayor coste de financiación para las familias que necesariamente deban endeudarse por la compra de la vivienda. No obstante, el impacto negativo sobre el número de hipotecas es más significativo que en el caso de la demanda global que corrobora la modalidad creciente de compra al contado. Por tipologías, la obra nueva suma casi 11.720 transacciones y representa una proporción del 16,6% sobre el total de las compraventas de vivienda de Cataluña. Ambas tipologías decrecen a un porcentaje acumulado similar, 8,9% en el caso de la obra nueva y 8,5% las de segunda mano. A diferencia del trimestre pasado, las variaciones interanuales de las compraventas acusan de forma más acentuada este cambio de tendencia (-20% en el tercer trimestre)
El decrecimiento de la demanda de vivienda se acentúa, por el comportamiento a la baja de la provincia de Barcelona (-10,6%), que concentra la mayoría de las compraventas de Cataluña (64%). Por otra parte, Girona y Tarragona registran disminuciones menos significativas (-4,8% y 8%, respectivamente) pero impactan negativamente sobre ambas tipologías como en el caso de Barcelona. Por el contrario, destaca el incremento de la demanda de la provincia de Lleida que supera el 6% liderado por la vivienda de obra nueva que crece por encima del 12%.
En cuanto a los ámbitos territoriales, sólo mantienen crecimientos positivos hasta el tercero Les Terres de l’Ebre y Ponent. El resto de los ámbitos territoriales oscilan entre el -4,5% de las Comarcas Gerundenses y el -16,7% del ámbito del Penedès. Además, cabe destacar el efecto arrastre del Ámbito Metropolitano que concentra casi el 54% de la demanda en el territorio catalán y registra una disminución de las compraventas del 10,3% en lo que va de año.
A nivel municipal, las compraventas se concentran mayoritariamente en el área Metropolitana de Barcelona, pero también en zonas turísticas. Destaca en primer lugar la capital catalana con un total de 11.625 transacciones hasta el tercer trimestre de 2023. Le siguen otras grandes ciudades con valores significativamente inferiores, como L’Hospitalet de Llobregat (2.288), Sabadell (1.998), Badalona (1.975) y Terrassa (1.833).
Con el objetivo de analizar las características de la demanda del mercado residencial, desglosamos las compraventas no sólo geográficamente pero también según superficie, nacionalidad y titularidad. En primer lugar, si analizamos las transacciones por superficie, aquellas compraventas de viviendas entre 40 y 90m2 suponen una proporción superior al 60%, en contraste con las viviendas con una superficie inferior a 40m2 que representan sólo un 4%. En segundo lugar, las compraventas extranjeras en el territorio catalán continúan en niveles récords respecto a los últimos años y un 10% por encima en lo que va de año respecto a 2022. En particular, las transacciones por parte de extranjeros supusieron un 17% sobre el total y destaca la provincia de Girona con una proporción significativamente superior del 31%. Finalmente, en Cataluña y, similarmente, en el resto del territorio nacional, predomina el pequeño propietario y las compraventas desglosadas según titularidad lo corroboran, sólo un 13% de las transacciones en 2023 se llevaron a cabo por personas jurídicas, siendo esta proporción similar por todas las provincias (11% – 16%) y la ciudad de Barcelona (17%).
