L’Estudi de l’Oferta d’Habitatge de Nova Construcció a Catalunya que va realitzar l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE) al 2023 va incloure 116 municipis rellevants en l’àmbit de l’habitatge, distribuïts per tot el territori, en els quals s’han inventariat 1.123 promocions d’obra nova, amb un total de 10.296 habitatges a la venda. Respecte el 2022, el nombre de promocions registrades ha incrementat en 195 promocions i el nombre total d’habitatges a la venda ha passat de 8.181 a 10.296 i, per tant, augmenta un 26% més.
De tots els municipis analitzats, el que compta amb més presència d’oferta és el de Barcelona, amb un total de 224 promocions i 1.560 habitatges en venda. A continuació, els municipis amb més promocions són Sabadell, Terrassa, Badalona i L’Hospitalet de Llobregat.
Dels habitatges en oferta de venda a les promocions analitzades en aquest estudi, un 26,0% es troben finalitzats i un 50,8% dels habitatges en diferents fases constructives.
Per tipologies edificatòries, destaquen els habitatges en plurifamiliar de bloc tancat, concretament el 55,8% dels habitatges, mentre que els de plurifamiliar de bloc obert registren un 39,2%. A més distància se situen els habitatges unifamiliars adossats (4,4%) i les unifamiliars aïllades (0,5%).
La major part dels habitatges inclosos a l’estudi són d’obra nova (94,4%), reduint-se la rehabilitació integral a un 5,6% (percentatge inferior als anys més recents) majoritàriament concentrada als municipis de la província de Barcelona (90,3%) i de forma destacada al municipi de Barcelona (28,6% del total d’habitatges en venda).
PRINCIPALS CARACTERÍSTIQUES
Les principals tipologies en oferta en els municipis catalans estudiats són els habitatges de 3 dormitoris i 2 banys (45,4%). Amb percentatges menors però significatius es contemplen els habitatges de 2 dormitoris i 2 banys (15,6%), els de 2 dormitoris i 1 bany (13,4%) i els de 4 dormitoris i 2 banys (8,1%).
QUALITATS I EQUIPAMENTS
Les qualitats més recurrents dels habitatges són: la bomba de calor -fred i calor- (87,6%), la placa d’inducció (71,4%), el parquet (66,5%), la calefacció instal·lada només calor (64,5%), l’aerotèrmia (58,8%) i els armaris encastats (53,4%).Quant als equipaments, el més comú és l’ascensor (91,0%), seguit a certa distància per el traster (49,7%), la piscina comunitària (48,5%) i la zona enjardinada (38,1%).
SUPERFÍCIES I PREUS
La mitjana de la superfície útil dels habitatges en venda, és de 80,6 m² i la de preu de 365.798€ (4.492,7€/m² útil). Per sota de la mitjana de preu, a nivell general, es situen els habitatges d’un i de dos dormitoris. Si l’anàlisi es fa a partir de la mitjana del preu per m2 útil, per sota la mitjana resten els habitatges de 3 i 4 dormitoris.
El 16,2% del conjunt d’habitatges en oferta de venda no supera els 210.000€, entre aquests habitatges es situen el 42,6% dels d’un dormitori. Tanmateix, en la banda més alta de preus, superior als 600.000€, es troben el 8,9% dels habitatges. Per tipologia, els habitatges unifamiliars obtenen mitjanes de superfície força més altes (145,4 m²), així com de preu (540.465€), però el m² útil (3.741,5€) es situa per sota la mitjana general. Els habitatges plurifamiliars estan més propers a les mitjanes generals, doncs constitueixen una major proporció sobre el total dels habitatges, amb una superfície útil mitjana de 77,2 m² i un preu mitjà de 356.751€ (4.531,6€/m² útil).
CARACTERÍSTIQUES DETERMINANTS DE PREUS
Amb l’objectiu d’analitzar quines característiques impliquen un major impacte sobre el preu mitjà dels habitatges en oferta al 2023, a la taula 2 es presenten les correlacions de les principals qualitats, equipaments i característiques amb el preu mitjà. En particular, es pot observar que a nivell general, qualitats i equipaments obtenen valors baixos o negatius i, per tant, tenen un impacte menor. No obstant això, destaquen els valors lleugerament superiors de la placa d’inducció, la bomba de calor i el parquet. Tot i així, la superfície útil, el nombre de dormitoris i de lavabos són variables fonamentals per determinar els preus mitjans. A nivell més secundari, les terrasses, balcons i patis també influeixen menys decididament en el preu mitjà.
A la figura 5, mostrem la relació múltiple dels habitatges plurifamiliars per província entre superfície i preu mitjà segons nombre de dormitoris. En termes mitjans, els habitatges plurifamiliars amb més superfície, generalment, obtenen un preu mitjà més alt, però addicionalment el nombre d’habitatges en oferta amb més dormitoris augmenta. Com a tall d’exemple, el 81,5% dels habitatges amb més de 5 dormitoris tenen un preu superior a 600.000€ mentre que el 42,6% dels habitatges amb un dormitori es troben per sota dels 210.000€.
A la figura 6, tractem la relació entre nombre de lavabos i preus mitjans dels habitatges en oferta utilitzant diagrames de caixes segmentats per província per representar la distribució de preus. Cada caixa representa el rang interquartilic (el 25% inferior i el 75% superior en terme de preus mitjans) amb una línia al mig que indica la mediana. En general, podem concloure que existeix una correlació positiva entre el nombre de lavabos i el preu mitjà. No obstant, aquesta relació és més notòria en el cas de les províncies de Tarragona i Lleida, on el canvi de distribució és més significatiu que a la resta de províncies. En canvi, a Barcelona i Girona, la dispersió de preus és més elevada i aquesta relació es difumina lleugerament.
COMPARATIVA 2023 – 2022
La superfície mitjana dels habitatges a la venda és de 80,6 m² i registra una lleugera variació del -0,2% respecte 2022. Aquesta variació és irregular en els diferents tipus d’habitatges, assolint un descens màxim del -4,1% als habitatges tipus loft i un increment de l’1,9% als de 4 dormitoris.
El preu mitjà de l’habitatge a la venda a Catalunya és de 365.798€ i roman estable respecte 2022 amb una variació mínima del -0,8%. Per categories, el preu mitjà decreix més significativament als habitatges tipus loft (-5,0%) i de 2 dormitoris (-4,6%). Contràriament, els habitatges de 5 i més dormitoris presenten un increment del seu preu mitjà en un 7,0% i el d’1 dormitori en un 5,1%.
Pel que fa al preu per m² útil, es situa en 4.492,7€, xifra que corrobora la predominança de l’estabilitat de preus en una conjuntura de costos de construcció elevats i inflació encara elevada. El comportament per tipologies es positiu en els habitatges de 5 i més dormitoris i d’1 dormitori, nul en els de 3 dormitoris i negatiu en els casos dels loft i de 2 i 4 dormitoris.
