L’accés a l’habitatge s’ha convertit en un dels principals obstacles per a l’emancipació de la població jove a Catalunya. L’augment sostingut dels preus de compra i lloguer, juntament amb unes condicions d’accés al crèdit més restrictives i un cost de vida més elevat, han reduït de manera notable les possibilitats d’accés a l’habitatge en propietat. En aquest context, segons dades d’Eurostat, l’emancipació juvenil a Espanya es retarda de mitjana fins als 30 anys, una edat significativament superior a la mitjana de la Unió Europea, situada als 26 anys.
En aquest context, la capacitat d’estalvi esdevé un factor determinant per explicar les dificultats d’accés a l’habitatge entre la població jove. L’elevat volum d’estalvi necessari per afrontar l’entrada i les despeses inicials de compra actuen com una barrera estructural, més enllà del preu dels immobles o de l’accés al crèdit. Entre 2008 i 2024, la renda de la població de 16 a 29 anys només ha crescut un 30,4%, per sota de la mitjana i lluny de l’increment del 58% registrat pel grup de més de 65 anys. Aquesta divergència implica una pèrdua de capacitat relativa d’estalvi dels joves, just en l’etapa vital en què l’accés a l’habitatge requereix un esforç financer més gran.
Aquest desajust es fa especialment evident quan s’analitza l’import d’estalvi necessari per accedir a un habitatge en propietat. Amb un preu mitjà de l’habitatge usat a Catalunya de 229.511 euros al 2025, l’entrada mínima del 20% se situa al voltant dels 45.900 euros, als quals cal afegir uns 11.500 euros en impostos i despeses inicials, assumint un ITP bonificat del 5% aplicable als menors de 36 anys. No obstant això, en el cas de l’obra nova, l’IVA aplicable és del 10% de manera generalitzada, independentment del perfil o de l’edat del comprador, per tant, incrementant de manera significativa l’import inicial necessari. En conjunt, l’import total que ha d’aportar una persona jove supera els 57.000 euros, una xifra significativa si es compara amb els nivells de renda i capacitat d’estalvi actuals. La taxa d’estalvi de les llars joves és significativament inferior a la mitjana, condicionada per uns ingressos més baixos. Aquesta menor capacitat d’estalvi dificulta de manera estructural l’acumulació de l’entrada necessària per accedir a un habitatge en propietat.
Davant de les creixents dificultats d’accés a l’habitatge, el Govern d’Espanya va activar l’octubre de 2024 una línia d’avals de l’ICO per facilitar la compra del primer habitatge. En particular, l’objectiu és facilitar l’accés a la propietat a llars solvents però amb dificultats per acumular l’estalvi inicial necessari. La mesura s’adreça a joves de fins a 35 anys i famílies amb menors a càrrec, i permet finançar fins al 100 % del valor de l’habitatge mitjançant un aval públic de fins al 20% (25% en habitatges eficients) amb una vigència màxima de 10 anys.
En paral·lel a l’aval estatal, la Generalitat de Catalunya ha impulsat el programa de préstecs Habitatge Emancipació, gestionat per l’Institut Català de Finances (ICF) en nom de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i finançat a través del Fons Públic d’Emancipació. El programa s’adreça a joves que volen adquirir el seu primer habitatge i disposen de capacitat de pagament, però no de l’estalvi necessari. Mitjançant un préstec hipotecari complementari sense interessos, el programa permet finançar fins al 20% del valor de l’habitatge, amb un màxim de 50.000 euros i amb retorn ajornat fins a l’amortització de la hipoteca principal, mentre que la hipoteca convencional cobreix el 80% restant en condicions de mercat. Addicionalment, contribueix indirectament a reduir la pressió sobre el mercat de lloguer, mitjançant el trasllat d’una part de la demanda cap a la propietat, i a incrementar de manera estructural el parc d’habitatge protegit a Catalunya. Concretament, en el moment d’acollir-se al programa, l’habitatge adquirit passa a tenir la qualificació d’habitatge de protecció oficial (HPO) amb caràcter permanent. A diferència d’una qualificació d’HPO convencional, que es regeix pel preu del mòdul, la revalorització d’aquests habitatges queda vinculada a l’import d’adquisició més l’evolució de l’IPC. A data de 5 de gener de 2026, el programa ICF Habitatge Emancipació ha aprovat més de 1.400 sol·licituds i disposa d’una dotació de 100 milions d’euros anuals (500 milions d’euros en total per al període 2025 – 2029), amb l’objectiu de facilitar l’accés a l’habitatge i ampliar de manera estructural el parc d’habitatge protegit a Catalunya.
Com a tall d’exemple, per a un habitatge amb un preu de 250.000€, on s’utilitza la totalitat dels 50.000 € del préstec complementari, es formalitza una hipoteca pel 80% restant (200.000 €) a un termini de 30 anys i a un tipus d’interès mitjà del 2,9% l’any 2025 segons l’INE, la quota mensual resultant és d’aproximadament 836 €. Aquest import és molt similar al lloguer mitjà a Catalunya, situat en 841 € mensuals fins al 2T de 2025. D’aquesta manera, el programa facilita l’accés a la propietat en condicions assequibles i afavoreix la generació de patrimoni a llarg termini.
Tot i que la mesura implica un augment de l’endeutament total associat a l’operació de compra, actualment no s’observen senyals de tensió en l’endeutament de les famílies per adquirir habitatge. Segons dades del Banc d’Espanya, la ràtio mitjana préstec-valor (LTV) va ser del 64,9% el 2025, en línia amb el 63% de 2024 i amb l’estabilitat observada a l’última dècada, durant la qual s’ha mantingut entre el 60% i el 65%. Així mateix, el percentatge de préstecs amb un LTV superior al 80% va arribar a l’11,2% durant els tres primers trimestres de 2025, per sobre dels registres de 2024 (7,7%) i de l’any anterior (6,5%), però encara clarament per sota del màxim del 17% assolit el 2006. Finalment, la taxa de morositat del crèdit hipotecari es va situar en l’1,86% de mitjana durant els tres primers trimestres de 2025, molt inferior al màxim històric del 6,04% registrat el 2014, corroborant un entorn de risc financer controlat.
