Les compravendes a Espanya tendeixen a un nivell inferior als màxims de 2022, però romanen en nivells històricament elevats malgrat el context de tipus d’interès relativament alts. En l’acumulat de compravendes de 12 mesos, el novembre de 2022 es va registrar un màxim de 655.052 transaccions. Actualment, amb dades fins l’abril de 2024, la suma dels últims 12 mesos resulta en 586.377 unitats però continuen significativament per sobre de l‘acumulat a desembre de 2019 (505.467 transaccions). Si analitzem els primers trimestres del període 2015-2019, les transaccions van registrar una mitjana de 113.900. En contrast, el primer trimestre de 2024 va mantenir un nivell de compravendes de 152.000 unitats, un 33,4% superior al període mencionat anteriorment, unes dades favorables considerant l’efecte de la setmana santa que va traslladar part de les transaccions del març a l’abril. Cal afegir que per la banda de l’endeutament, el ratio entre hipoteques i transaccions es manté en nivells raonablement reduïts del 65% respecte la mitjana del període 2013-2023 (69,5%) i, sobretot, del període 2007-2012 (134%)
Per tipologia, les compravendes d’obra nova representen un 20,5% sobre el total en el que va d’any 2024, és a dir, 42.043 unitats. Per altra banda, les compravendes d’habitatge de segona mà arriben a les 163.068 unitats. Existeix certa heterogeneïtat en l’evolució de cada tipologia en el que va d’any 2024, mentre que les compravendes d’habitatge usat decreixen un -1,3% fins l’abril, les transaccions d’habitatge d’obra nova experimenten un creixement notable del 9%. Per tant, el còmput agregat es manté estable respecte el mateix període de 2023 (aproximadament un 0,6% superior).
Pel que fa la demanda estrangera, segons el Col·legi de Registradors d’Espanya, va representar un 14,2% sobre el total al primer trimestre de 2024, allunyant-se lleugerament del màxim registrat al 3T2023 (15,4%). En valors absoluts, les transaccions per part d’estrangers decreixen un 7,9% en termes interanuals i van registrar un total de 21.500 unitats (85.509 en l’acumulat dels últims 4 trimestres). Les proporcions més elevades de compravendes per país d’origen s’han realitzat per part dels britànics (9,1%), alemanys (6,8%), marroquins (6,1%), francesos (5,9%), entre d’altres.
LES COMPRAVENDES D’HABITATGE A CATALUNYA DECREIXEN LLEUGERAMENT PER LA SEGONA MÀ
Les compravendes a Catalunya inicien el primer trimestre de 2024 sumant un total de 24.116 transaccions amb decreixements lleugers del 4% però en valors absoluts superiors respecte els primers trimestres del període 2015 – 2020, on la mitjana es va situar en les 18.481 unitats. Per tipologies, la segona mà encapçala aquest comportament a la baixa del 4,8% mentre que les compravendes d’habitatge d’obra nova es mantenen relativament estables respecte l’últim any i representen el 18% sobre el total.
Per províncies, els decreixements de les compravendes són generalitzats excepte a Lleida que es mantenen estables pel bon comportament de les transaccions d’obra nova (+27,9%). El rang de variacions negatives es va situar entre el -3,2% a Barcelona i el -9,4% a Girona, les compravendes a Tarragona decreixen a un ritme similar a la mitjana de Catalunya. En general, el dinamisme de la demanda d’obra nova compensa part del decreixement en el còmput agregat excepte a Tarragona que disminueix un -12,8%.
Per comarques, la tendència general és lleugerament negativa al primer trimestre de l’any, un 60% de les comarques pateixen decreixements, gran part en el rang entre el -10% i el 0%. Quant als àmbits territorials, s’observa disminucions de demanda poc importants excepte a l’Alt Pirineu i Aran i les Terres de l’Ebre que registren un augment de transaccions totals.
A nivell municipal, la demanda es focalitza a les capitals de província, l’àrea metropolitana de Barcelona i algunes àrees turístiques concretes. En aquest sentit, en nombre de transaccions destaca en primer lloc Barcelona (3.973) i a una notable distancia, l’Hospitalet de Llobregat (803), Terrassa (760), Badalona (716), Sabadell (589), entre d’altres.
Cal considerar la provisionalitat de les dades i l’efecte d’estacionalitat propi del període de l’any com a factors que impedeixen determinar una tendència clara. No obstant això, es important remarcar que la fortalesa de l’activitat econòmica i del mercat de treball combinat amb un menor cost de finançament en un futur proper poden ser factors determinants per mantenir una estabilitat en nivells elevats de cara a finals de 2024. Finalment, el creixement demogràfic degut a fluxos migratoris importants i la concentració de la població en certes àrees geogràfiques esdevenen factors fonamentals per explicar un major dinamisme de la demanda d’habitatges per necessitat de les noves llars en els propers anys.
Les concessions d’hipoteques romanen volàtils a la espera d’un futur abaratiment del crèdit
El nombre d’hipoteques concedides a Catalunya durant el primer trimestre de 2024 arriben a les 17.546 unitats i l’import de les mateixes ascendeix als 2.814 milions d’euros. Malgrat aquest decreixement d’un 12,1% del còmput agregat trimestral del nombre d’hipoteques, el mes d’abril ha registrat dades notablement positives amb un increment interanual de gairebé el 29%. Probablement estem davant d’un efecte purament estacional d’un any en que la celebració de Setmana Santa ha transcorregut a finals de març a diferència d’altres anys. En conseqüència, caldrà analitzar la tendència futura en els propers mesos.
A nivell nacional, el nombre d’hipoteques també segueix una tendència similar amb una caiguda accentuada al març i una recuperació extraordinària a l’abril en termes de creixements interanuals. No obstant això, el balanç del primer trimestre de 2024 és lleugerament menys negatiu que a Catalunya amb un nombre d’hipoteques concedides de 100.000 unitats i un decreixement del 8,3%.
L’increment dels costos de construcció s’estabilitza però acumula un 20% des del 2019T4
Els costos de construcció continuen augmentant però a un ritme substancialment menor que els últims trimestres. En primer lloc, la tipologia més freqüent, els edificis d’habitatge plurifamiliar, es situen en els 1.594 €/m2 al 2024T2 (+2,6% interanual). A més, en el sector residencial, els habitatges unifamiliars de dues plantes entre mitjaneres es troben en els 1.345 €/m2 (+2,5%). En quant al sector no residencial, els edificis d’oficines arriben als 1.428 €/m2 (+2,6%) i en el cas de les naus industrials, es situen als 582 €/m2 (+1,6%). Malgrat el bon comportament actual, cal recordar que gairebé totes les tipologies acumulen un 20% d’increment des del 2019T4. Addicionalment, més del 80% del creixement acumulat dels costos de construcció durant els últims 10 anys s’ha produït a partir de l’any 2020.
