A pesar del incremento de los costes de financiación que experimentaron las familias españolas en el año 2023, el mercado inmobiliario residencial en España continúa marcadamente resiliente. En particular, una oferta notoriamente reducida y una demanda persistente han sido factores claves para evitar una contracción en 2023. Además, el dinamismo que ha protagonizado el empleo con un paro que continúa estable en torno al 12% combinado con flujos migratorios importantes (574.000 personas entre el 4T2021 y el 4T2023) han compensado los efectos económicos adversos en el ámbito de la financiación.
En definitiva, el sector residencial español se encuentra en una etapa de desaceleración según el reloj inmobiliario de CaixaBank Research, indicador que ilustra la evolución de la demanda (eje vertical) y el precio de la vivienda (eje horizontal) desde el año 2005. A diferencia de los años anteriores más recientes, en 2023 cabe destacar un incremento de precios generalizado del 3,9% a pesar de la caída de las transacciones (-9,9%) respecto a los niveles significativamente elevados de 2022. Sin embargo, esta vez no se han acumulado desequilibrios evidentes como fue el caso de la fase previa a la contracción de 2009 – 2013, por lo tanto, se prevé que el ciclo pueda llegar a no ser completo evitando la contracción.
Con el objetivo de obtener una imagen coyuntural de los principales indicadores del sector residencial en 2023 en Cataluña, elaboramos un reloj inmobiliario de comarcas utilizando las variaciones anuales de 2023 respecto a 2022 de los indicadores de precio y demanda. Este análisis corrobora que el mercado residencial de la mitad del total de comarcas en Cataluña se encuentra en una fase cíclica de desaceleración. Un número más reducido, 12 comarcas sobre el total, sufren decrecimientos en precios y transacciones (fase contractiva). Finalmente, los grupos de comarcas más minoritarios se sitúan en una zona expansiva o de estabilización (2 y 7 comarcas, respectivamente). Si realizamos la distinción entre comarcas costeras o de interior, se puede observar una pérdida menor de dinamismo en las primeras. En particular, la actividad turística y la demanda extranjera de vivienda se concentra en las comarcas costeras y permite sostener el mercado inmobiliario en estas zonas. Además, hay que remarcar que ninguna de las comarcas donde se encuentran las capitales de provincia se sitúan en una fase expansiva del ciclo. En términos generales, casi un 80% de las comarcas presentan un decrecimiento de compraventas en términos de variaciones anuales respecto a 2022, en contraste con un 46% en el caso de los territorios con disminuciones de precios.
Si trasladamos el análisis a los municipios con más de 5.000 habitantes (Figura 3), observamos como la mayor parte de municipios se encuentran en fase de desaceleración o bien contracción, excepto en Tarragona, el resto de las provincias registran proporciones superiores al 70%.
Las localizaciones contenidas en la provincia de Barcelona obtienen un mayor dinamismo en forma de una proporción de municipios elevada en zona expansiva (21%) que contrasta con un porcentaje más reducido del 11% en la provincia de Lleida. A pesar de la existencia de una distribución marcadamente heterogénea a nivel municipal, las localizaciones costeras y con más afluencia de turistas concentran los incrementos de precios del mercado residencial. No obstante, no existe un patrón uniforme en cuanto al comportamiento de las compraventas, por lo tanto, la mayoría de estas
localidades se encuentran en la fase expansiva, o bien, de desaceleración del ciclo inmobiliario.
El descenso de la inflación en la Eurozona está implicando un cambio en las expectativas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo y se espera que inicien una senda decreciente gradual antes de verano. Como consecuencia y a medida que la actividad económica gane más fuerza con unos costes de financiación menores, el mercado inmobiliario volverá a la fase expansiva y las compraventas se recuperarán de la caída vivida en el año 2023.
Las expectativas de una disminución de tipos de interés auguran un aumento de la demanda de hipotecas
A pesar de un contexto de distensión significativa de las presiones inflacionistas, los mercados prevén que la primera bajada de tipos de interés no sea una realidad, al menos hasta junio, salvo cambios en la evolución de los datos macroeconómicos. Como consecuencia, el Euríbor a un año continúa oscilando en su descenso y se sitúa en el 3,72% en marzo.
Según los datos más recientes del INE, los tipos de interés de las hipotecas concedidas en España se encuentran en el 3,57% (fijo) y en el 3,07% (variable). Esta expectativa de rebaja de los costes de financiación implica la entrada de ofertas más competitivas en el mercado hipotecario que en el caso estatal registra la primera variación anual positiva en un año (+3,8% en febrero).
Los afiliados del sector continúan moderando su crecimiento en el primer trimestre de 2024
Los afiliados a la seguridad social del sector de la construcción registran una media de 157.433 personas en el primer trimestre del año. Esta cifra refleja un crecimiento más reducido del 1,9% respecto a los trimestres anteriores más recientes. En definitiva, como se puede observar en el gráfico de la figura 5 continúa una tendencia descendente desde el máximo nivel de crecimiento anual del 6% alcanzado en el primer trimestre del año pasado.
En el caso del paro registrado del sector de la construcción, la media correspondiente al primer trimestre de 2024 es de 26.229 parados. Por tanto, las cifras corroboran una desaceleración significativa de la incorporación de parados al mercado laboral: mientras que, a principios de 2022, los parados se reducían a un ritmo de un -25,8% interanual, actualmente este decrecimiento es del -0,6%.
