Malgrat l’increment dels costos de finançament que van experimentar les famílies espanyoles l’any 2023, el mercat immobiliari residencial a Espanya continua marcadament resilient. En particular, una oferta notòriament reduïda i una demanda persistent han sigut factors claus per evitar una contracció al 2023. A més, el dinamisme que ha protagonitzat l’ocupació amb un atur que continua estable al voltant del 12% combinat amb un fluxos migratoris importants (574.000 persones entre el 4T2021 i el 4T2023) han compensat els efectes econòmics adversos en l’àmbit del finançament.
En definitiva, el sector residencial espanyol es troba en una etapa de desacceleració segons el rellotge immobiliari de CaixaBank Research, indicador que il·lustra l’evolució de la demanda (eix vertical) i el preu de l’habitatge (eix horitzontal) des de l’any 2005. A diferència dels anys anteriors més recents, al 2023 cal destacar un increment de preus generalitzat del 3,9% malgrat la caiguda de les transaccions (-9,9%) respecte els nivells significativament elevats del 2022. No obstant això, aquesta vegada no s’han acumulat desequilibris evidents com va ser el cas de la fase prèvia a la contracció de 2009 – 2013, per tant, es preveu que el cicle pugui arribar a no ser complet evitant la contracció.
Amb l’objectiu d’obtenir una imatge conjuntural dels principals indicadors del sector residencial al 2023 a Catalunya, elaborem un rellotge immobiliari de comarques utilitzant les variacions anuals de 2023 respecte de 2022 dels indicadors de preu i demanda. Aquest anàlisis corrobora que el mercat residencial de la meitat del total de comarques a Catalunya es troba en una fase cíclica de desacceleració. Un nombre més reduït, 12 comarques sobre el total, pateixen decreixements en preus i transaccions (fase contractiva). Finalment, els grups de comarques més minoritaris es situen en una zona expansiva o d’estabilització (2 i 7 comarques, respectivament). Si realitzem la distinció entre comarques costeres o d’interior, es pot observar una pèrdua menor de dinamisme en les
primeres. En particular, l’activitat turística i la demanda estrangera d’habitatge es concentra a les comarques costeres i permet sostenir el mercat immobiliari en aquestes zones. A més, cal remarcar que cap de les comarques on es troben les capitals de província es situen en una fase expansiva del cicle. En termes generals, gairebé un 80% de les comarques presenten un decreixement de compravendes en termes de variacions anuals respecte 2022, en contrast amb un 46% en el cas dels territoris amb disminucions de preus.
Si traslladem l’anàlisi als municipis amb més de 5.000 habitants (Fig. 3), observem com la major part de municipis es troben en fase de desacceleració o bé contracció, excepte a Tarragona, la resta de províncies registren proporcions superiors al 70%. Les localitzacions contingudes a la província de Barcelona obtenen un major dinamisme en forma d’una proporció de municipis elevada en zona expansiva (21%) que contrasta amb un percentatge més reduït de l’11% a la província de Lleida. Malgrat l’existència d’una distribució marcadament heterogènia a nivell municipal, les localitzacions costeres i amb més afluència de turistes concentren els increments de preus del mercat residencial. No obstant això, no existeix un patró uniforme pel que fa el comportament de les compravendes, per tant, la majoria d’aquestes localitats es troben a la fase expansiva, o bé, de desacceleració del cicle immobiliari.
El descens de la inflació a l’Eurozona està implicant un canvi en les expectatives de tipus d’interès per part del Banc Central Europeu i s’espera que inicien una senda decreixent gradual abans d’estiu. Com a conseqüència i a mesura que l’activitat econòmica guanyi més força amb uns costos de finançament menors, el mercat immobiliari tornarà a la fase expansiva i les compravendes es recuperaran de la caiguda viscuda a l’any 2023.
Les expectatives d’una disminució de tipus d’interès auguren un augment de la demanda d’hipoteques
Malgrat un context de distensió significativa de les pressions inflacionistes, els mercats preveuen que la primera baixada de tipus d’interès no sigui una realitat, almenys fins al juny, tret de canvis en l’evolució de les dades macroeconòmiques. Com a conseqüència, l’Euríbor a un any continua oscil·lant en el seu descens i es situa en el 3,72% al març.
Segons les dades més recents de l’INE, els tipus d’interès de les hipoteques concedides a Espanya es troba en el 3,57% (fixe) i en el 3,07% (variable). Aquesta expectativa de rebaixa dels costos de finançament implica l’entrada d’ofertes més competitives al mercat hipotecari que en el cas estatal registra la primera variació anual positiva en un any (+3,8% al febrer).
Els afiliats del sector continuen moderant el seu creixement al primer trimestre de 2024
Els afiliats a la seguretat social del sector de la construcció registren una mitjana de 157.433 persones al primer trimestre de l’any. Aquesta xifra reflecteix un creixement més reduït del 1,9% respecte els trimestres anteriors més recents. En definitiva, com es pot observar al gràfic de la figura 5 continua una tendència descendent des del màxim nivell de creixement anual del 6% assolit al primer trimestre de l’any passat.
En el cas de l’atur registrat del sector de la construcció, la mitjana corresponent al primer trimestre de 2024 és de 26.229 aturats. Per tant, les xifres corroboren una desacceleració significativa de la incorporació d’aturats al mercat laboral: mentre que a principis de 2022, els aturats es reduïen a un ritme d’un -25,8% interanual, actualment aquest decreixement es del -0,6%.
