El mercado inmobiliario residencial en España registró una fuerte demanda en términos de transacciones durante el primer trimestre del año. En concreto, se trata del mejor inicio de año desde 2007 superando el máximo anterior alcanzado en el año 2022. En cifras absolutas, España registró un total de 183.140 operaciones durante el 1T2025, de las que un 23,3% corresponden a compraventas de vivienda de obra nueva (42.659 unidades). Esta tipología, caracterizada por su escasez en el mercado, lideró el crecimiento, con una variación interanual del 36,9%, significativamente por encima del 16,5% registrado en el caso de las viviendas de segunda mano. En cuanto a la naturaleza jurídica de los inmuebles, las compraventas de viviendas protegidas (+16,1%) registraron un crecimiento más reducido que las de vivienda libre (+21,1%) durante el primer trimestre del año. A pesar de esta diferencia, la proporción de vivienda protegida respecto al total se mantiene bastante estable en torno al 7%, el equivalente a 12.452 operaciones. Este notable incremento de la demanda se enmarca en un contexto de distensión de la política monetaria con una bajada de tipos de interés que influye sobre el Euríbor (2,08% en mayo). A este factor se suma el buen comportamiento del mercado laboral y el aumento de las rentas netas anuales de los hogares en España, que crecieron un 6,2% a lo largo de 2024.
Por otro lado, durante los últimos cuatro trimestres disponibles (2024T2 – 2025T1), se registraron en España aproximadamente 97.042 compraventas de inmuebles por parte de extranjeros, una cifra que representa una media del 14,6 % del total de transacciones efectuadas durante este periodo, según datos del Colegio de Registradores de España. En términos trimestrales, el inicio del año 2025 ha mostrado una evolución muy positiva, con un total de 25.609 compraventas, lo que representa un incremento del 19% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En cuanto al origen de los compradores durante este primer trimestre, el ranking por países lo encabeza el Reino Unido, con 2.110 transacciones, seguido de Alemania (1.626) y de los Países Bajos (1.549).
Según los datos publicados por el INE, el mercado inmobiliario muestra una evolución claramente positiva y generalizada a nivel provincial durante los últimos cuatro trimestres disponibles (2024T2 – 2025T1). En particular, un total de 20 provincias han registrado incrementos acumulados superiores al 20% en el conjunto de los últimos cuatro trimestres. Paralelamente, el 90 % de las provincias han experimentado variaciones positivas superiores al 10 % en el mismo periodo. Cabe destacar que ningún territorio ha registrado una evolución negativa en términos de demanda.
En cuanto a las provincias catalanas, se constata una elevada heterogeneidad territorial: Girona muestra un crecimiento del 5%, mientras que Lleida registra un incremento notable del 28% en los últimos cuatro trimestres. Barcelona y Tarragona se sitúan en valores intermedios, con aumentos del 19% y 12%, respectivamente.
LA MODERACIÓN DEL ENDEUDAMIENTO DEL MERCADO FINANCIERO INMOBILIARIO ACTUAL CONSOLIDA UN ESCENARIO SIN DESEQUILIBRIOS APARENTES
Para analizar adecuadamente el comportamiento del mercado financiero vinculado al sector residencial, es fundamental tener en cuenta el nivel de endeudamiento de los hogares, ya que este constituye un indicador clave para evaluar la sostenibilidad del crecimiento del crédito y detectar posibles desequilibrios estructurales. En este sentido, la ratio entre el número de hipotecas formalizadas y las compraventas de viviendas se situó en una media del 69% durante el periodo 2013–2024, reflejando una reducción notable del nivel de endeudamiento respecto a la etapa anterior a la crisis financiera de 2008, en la que este indicador alcanzó una media del 134% entre 2007 y 2012. En el año 2024, la ratio se mantuvo relativamente estable respecto al ejercicio anterior, situándose aproximadamente en niveles del 65%.
En paralelo, otros indicadores relevantes, como el porcentaje de dudosidad del crédito hipotecario destinado a la adquisición de viviendas, se situó en el 2,48%, una cifra notablemente inferior al máximo registrado en la serie histórica, que se alcanzó en el año 2014 con un valor del 6,04%. Esta tendencia hacia un endeudamiento más moderado también se refleja en la evolución del saldo vivo del crédito destinado a la adquisición de vivienda, que se mantiene estable por debajo o en torno a los 500.000 millones de euros desde hace ocho años. Cabe recordar que, en los años previos a la crisis financiera de 2008, este saldo incrementaba a ritmos de doble dígito y alcanzó su máximo de 632.000 millones de euros en el año 2010.
Finalmente, los datos relativos a la relación entre el préstamo concedido y el valor de la vivienda (LTV, por sus siglas en inglés) también corroboran el mantenimiento de un endeudamiento moderado en la adquisición de viviendas. En particular, el porcentaje de préstamos hipotecarios con un LTV superior al 80% se situó en el 7,7% en el año 2024, una cifra ligeramente superior al 6,5% registrado el año anterior, pero aún en niveles prudentes comparado con el máximo registrado en el año 2006 del 17%. Por su parte, el LTV medio permaneció bastante estable en el 63% durante el año 2024.
