Las compraventas en España se moderan durante el primer semestre de 2024 pero permanecen en niveles históricamente elevados y superiores a los valores máximos alcanzados en el periodo prepandemia. En particular, hasta agosto del año 2024, se cerraron un total de 405.978 transacciones según el INE, es decir, supone una variación del -1,0% respecto al mismo periodo del año anterior. No obstante, cabe destacar que se trata de un nivel de actividad significativamente elevado, considerando como referencia la media de los primeros semestres del periodo 2015 – 2019 de aproximadamente 230.518 unidades. Si analizamos la suma de transacciones de los últimos 12 meses, observamos una estabilización en torno a los valores entre 570.000 y 580.000 en lo que va de año 2024. En cuanto al endeudamiento, no se observan desequilibrios importantes entre el número de hipotecas y las transacciones, de manera que la ratio se mantiene en niveles razonables del 64% en lo que va de 2024 (69% de media en el periodo 2013 – 2023).
Por tipología, la segunda mano presenta un ligero ajuste del -3,1% que queda compensado en parte por el dinamismo destacable de la obra nueva (+7,7%). En total, se registraron 82.588 transacciones de obra nueva y 323.390 compraventas de vivienda de segunda mano y, por tanto, se mantiene el peso del 20% de obra nueva respecto al total.
En cuanto a la demanda extranjera, según el Colegio de Registradores de España, representó un 14,8% sobre un total de 146.273 compraventas en el segundo trimestre de 2024, una proporción que se sitúa en niveles inferiores respecto al máximo registrado en el 3T2023 (15,4%). Las transacciones por parte de extranjeros acumulan un total de 43.232 unidades en el primer semestre de 2024 y decrecen un 6,2% respecto al mismo periodo del año pasado. En valores absolutos, el número de compraventas por país de origen se concentra en nacionalidades concretas: británicos (3.782), alemanes (2.972), marroquíes (2.629), franceses (2.412), entre otros.
De cara a final de año, la fortaleza de la actividad económica y del mercado de trabajo combinado con tipos de interés más reducidos constituyen factores determinantes para mantener estos niveles elevados. Finalmente, el crecimiento de la población y los hogares combinado con la intensificación de los flujos migratorios se convierten en factores fundamentales para explicar un mayor dinamismo de la demanda de viviendas en España.
LAS COMPRAVENTAS DE VIVIENDA EN CATALUÑA DECRECEN LIGERAMENTE POR LA SEGUNDA MANO
Durante el año 2024, la demanda del mercado inmobiliario catalán ha experimentado un ligero descenso. En conjunto del primer semestre de 2024, el total de compraventas ha llegado a 46.055 operaciones, un -6,4% menos respecto al primer semestre de 2023. Este comportamiento ha sido influenciado principalmente por el ligero retroceso del segmento de la segunda mano (-7,6%) que registran 37.725 transacciones, mientras que la obra nueva se ha mantenido relativamente estable en torno a las 8.300 unidades (-0,8%). Aunque la reducción de los tipos de interés incentiva la compra de vivienda, las expectativas de futuras bajadas hacen que una parte de los compradores y vendedores opten por esperar unos meses más con la esperanza de conseguir mejores condiciones. Esto podría haber contribuido a esta estabilización en el número de transacciones, especialmente en el mercado de segunda mano durante el segundo trimestre de 2024.
Por provincias, los decrecimientos de las compraventas son generalizados excepto en Lleida que se mantienen estables por el buen comportamiento de las transacciones de obra nueva (+31,6%). El segmento de segunda mano disminuye más en Girona (-16,5%) y de forma menos significativa en Tarragona (-4,2%). El rango de variaciones negativas se situó entre el -11,8% en Girona y el -0,3% en Lleida, las compraventas en Tarragona (-6,1%) y Barcelona (-5,8%) decrecen a un ritmo similar a la media de Cataluña. En general, el dinamismo de la demanda de obra nueva compensa parte del decrecimiento en el cómputo agregado excepto en Tarragona que disminuye un -16,9%.
Por comarcas, la tendencia general es negativa al primer semestre del año, sólo una tercera parte del total de comarcas incrementan su número de transacciones de vivienda. En cuanto a los ámbitos territoriales, las variaciones anuales acumuladas son decrecientes en todos los ámbitos excepto poniente, destacando el comportamiento negativo de las Comarcas Gerundenses (-12%).
A nivel municipal, la demanda en el primer semestre de 2024 se focaliza en las capitales de provincia, municipios densamente poblados del área metropolitana de Barcelona y algunas áreas turísticas concretas. En este sentido, en número de transacciones destaca en primer lugar Barcelona (7.584) y, a una notable distancia, L’Hospitalet de Llobregat (1.513), Terrassa (1.509), Badalona (1.220), Sabadell (1.120), entre otros.
Las expectativas de una disminución de tipos de interés auguran un aumento de la demanda de hipotecas
La disminución de los tipos de interés por parte del BCE en 75 p.b. en las últimas reuniones se ha trasladado al Euríbor. La media de este indicador de referencia del tipo del mercado hipotecario se situó aproximadamente en el 2,94% en septiembre y continúa la tendencia decreciente durante el mes de octubre.
Según los últimos datos del INE, los tipos de interés de las hipotecas concedidas en España se encuentran de media al 3,3% con datos del mes de agosto. La introducción de ofertas en el mercado hipotecario con tipos de interés más atractivos impactan directamente en el número de hipotecas a nivel estatal. En particular, en lo que va de año hasta el mes de agosto, las concesiones de hipotecas en España alcanzaron la cifra de las 260.174 unidades, un nivel similar al acumulado del mismo periodo del año pasado. En Cataluña, se observa un comportamiento similar con un acumulado de 45.944 hipotecas y un ligero incremento anual hasta agosto del 1,1%.
El inicio de la recuperación del consumo de cemento anticipa el incremento de la producción en Cataluña y España
El consumo de cemento presenta una ligera recuperación en el segundo trimestre de 2024. Aunque el balance global del primer semestre de 2024 continúa en negativo en Cataluña (-2,9%) y en España (-4,1%), los crecimientos intertrimestrales e interanuales observados en el segundo trimestre han resultado significativamente positivos, rompiendo con la tendencia negativa observada en los últimos cuatro trimestres. Con datos hasta agosto, si agregamos los últimos 12 meses, el consumo de cemento alcanza las 2.108,3 (-1,4%) y 14.201,8 (-2,3%) miles de toneladas en Cataluña y en España, respectivamente.
Habrá que disponer de las cifras de los próximos trimestres para confirmar este cambio de tendencia, pero el buen ritmo de la producción registrado por los visados de obra nueva en Cataluña (+19,2%) y en España (14,6%) y el dinamismo del mercado laboral del sector apuntalan esta posibilidad.
