El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales obstáculos para la emancipación de la población joven en Cataluña. El aumento sostenido de los precios de compra y alquiler, junto con unas condiciones de acceso al crédito más restrictivas y un coste de vida más elevado, han reducido de manera notable las posibilidades de acceso a la vivienda en propiedad. En este contexto, según datos de Eurostat, la emancipación juvenil en España se retrasa de media hasta los 30 años, una edad significativamente superior a la media de la Unión Europea, situada en los 26 años.
En este contexto, la capacidad de ahorro se convierte en un factor determinante para explicar las dificultades de acceso a la vivienda entre la población joven. El elevado volumen de ahorro necesario para afrontar la entrada y los gastos iniciales de compra actúan como una barrera estructural, más allá del precio de los inmuebles o del acceso al crédito. Entre 2008 y 2024, la renta de la población de 16 a 29 años sólo ha crecido un 30,4%, por debajo de la media y lejos del incremento del 58% registrado por el grupo de más de 65 años. Esta divergencia implica una pérdida de capacidad relativa de ahorro de los jóvenes, justo en la etapa vital en que el acceso a la vivienda requiere un esfuerzo financiero mayor.
Este desajuste se hace especialmente evidente cuando se analiza el importe de ahorro necesario para acceder a una vivienda en propiedad. Con un precio medio de la vivienda usada en Cataluña de 229.511 euros en 2025, la entrada mínima del 20% se sitúa en torno a los 45.900 euros, a los que hay que añadir unos 11.500 euros en impuestos y gastos iniciales, asumiendo un ITP bonificado del 5% aplicable a los menores de 36 años. No obstante, en el caso de la obra nueva, el IVA aplicable es del 10% de manera generalizada, independientemente del perfil o de la edad del comprador, por lo tanto, incrementando de manera significativa el importe inicial necesario. En conjunto, el importe total que debe aportar una persona joven supera los 57.000 euros, una cifra significativa si se compara con los niveles de renta y capacidad de ahorro actuales. La tasa de ahorro de los hogares jóvenes es significativamente inferior a la media, condicionada por unos ingresos más bajos. Esta menor capacidad de ahorro dificulta de manera estructural la acumulación de la entrada necesaria para acceder a una vivienda en propiedad.
Ante las crecientes dificultades de acceso a la vivienda, el Gobierno de España activó en octubre de 2024 una línea de avales ICO para facilitar la compra de la primera vivienda. En particular, el objetivo es facilitar el acceso a la propiedad a hogares solventes, pero con dificultades para acumular el ahorro inicial necesario. La medida se dirige a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, y permite financiar hasta el 100 % del valor de la vivienda mediante un aval público de hasta el 20% (25% en viviendas eficientes) con una vigencia máxima de 10 años.
En paralelo al aval estatal, la Generalitat de Cataluña ha impulsado el programa de préstamos Vivienda Emancipación, gestionado por el Instituto Catalán de Finanzas (ICF) en nombre de la Agencia de la Vivienda de Cataluña y financiado a través del Fondo Público de Emancipación. El programa se dirige a jóvenes que quieren adquirir su primera vivienda y disponen de capacidad de pago, pero no del ahorro necesario. Mediante un préstamo hipotecario complementario sin intereses, el programa permite financiar hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros y retorno aplazado hasta la amortización de la hipoteca principal, mientras que la hipoteca convencional cubre el 80% restante en condiciones de mercado. Adicionalmente, contribuye indirectamente a reducir la presión sobre el mercado de alquiler, mediante el traslado de una parte de la demanda hacia la propiedad, y a incrementar de manera estructural el parque de vivienda protegida en Cataluña. Concretamente, en el momento de acogerse al programa, la vivienda adquirida pasa a tener la calificación de vivienda de protección oficial (VPO) con carácter permanente. A diferencia de una calificación de VPO convencional, que se rige por el precio del módulo, la revalorización de estas viviendas queda vinculada al importe de adquisición más la evolución del IPC. A fecha de 5 de enero de 2026, el programa ICF Vivienda Emancipación ha aprobado más de 1.400 solicitudes y dispone de una dotación de 100 millones de euros anuales (500 millones de euros en total para el periodo 2025 – 2029), con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y ampliar de manera estructural el parque de vivienda protegida en Cataluña.
A modo de ejemplo, para una vivienda con un precio de 250.000€, donde se utiliza la totalidad de los 50.000€ del préstamo complementario, se formaliza una hipoteca por el 80% restante (200.000€) a un plazo de 30 años, a un tipo de interés medio del 2,9% en el año 2025 según el INE, la cuota mensual resultante es de aproximadamente 836€. Este importe es muy similar al alquiler medio en Cataluña, situado en 841 € mensuales hasta el 2T de 2025. De esta manera, el programa facilita el acceso a la propiedad en condiciones asequibles y favorece la generación de patrimonio a largo plazo.
Aunque la medida implica un aumento del endeudamiento total asociado a la operación de compra, actualmente no se observan señales de tensión en el endeudamiento de las familias para adquirir vivienda. Según datos del Banco de España, la ratio media préstamo-valor (LTV) fue del 64,9% en 2025, en línea con el 63% de 2024 y con la estabilidad observada en la última década, durante la cual se ha mantenido entre el 60% y el 65%. Asimismo, el porcentaje de préstamos con un LTV superior al 80% alcanza el 11,2% durante los tres primeros trimestres de 2025, por encima de los registros de 2024 (7,7%) y del año anterior (6,5%), pero aún claramente por debajo del máximo del 17% alcanzado en 2006. Finalmente, la tasa de morosidad del crédito hipotecario se situó en el 1,86% de media durante los tres primeros trimestres de 2025, muy inferior al máximo histórico del 6,04% registrado en 2014, corroborando un entorno de riesgo financiero controlado.
