Les compravendes d’habitatge a Espanya sumen un total de 457.424 unitats fins al tercer trimestre de 2023 i presenten un decreixement acumulat del 8,5% aproximadament. Aquest decreixement ve protagonitzat principalment per la segona mà, que encadena 8 mesos consecutius amb interanuals negatives i cada cop més significatives. Fins i tot, les transaccions d’obra nova que presentaven un comportament més estable durant el 2023 també acusen una disminució del ritme de creixement al tercer trimestre. Tot i això, l’impacte de l’augment dels tipus d’interès es més significatiu en el mercat hipotecari ja que el rati entre el nombre d’hipoteques i compravendes disminueix fins al 64% de mitjana anual del 2023, nivell inferior a la mitjana dels anys anteriors més recents, al voltant del 70%.
No obstant això, aquestes dades més recents s’han d’interpretar com un retorn a uns nivells d’equilibri inferiors respecte les xifres màximes de l’exercici anterior però encara així significativament elevades en el cicle econòmic actual. Per tant, els ritmes de creixement estan notablement condicionats a aquests elevats nivells de compravendes registrades a l’any anterior. De cara a l’any 2024, la decisió per part del Banc Central Europeu d’aturar els increments de tipus d’interès convida al optimisme i constituirà un suport addicional per sostenir l’activitat del sector.
LES COMPRAVENDES ESTRANGERES A ESPANYA REDUEIXEN EL SEU RITME DE CREIXEMENT PERÒ AUGMENTEN EL SEU PES SOBRE EL TOTAL
Les compravendes estrangeres a Espanya redueixen el seu ritme de creixement (-4,7% intertrimestral en el 3T2023) però en menor mesura que el còmput agregat de transaccions (-7,8% intertrimestral al 3T2023) segons el Col·legi de Registradors d’Espanya. En concret, la proporció de compravendes estrangeres sobre el total incrementa fins al 15,4% comparat amb el 14,9% registrat el trimestre anterior. L’acumulat dels últims 4 trimestres es situa gairebé a les 90.000 transaccions.
Addicionalment, la demanda estrangera que suma gairebé 68.000 transaccions fins al tercer trimestre i parteix de nivells significativament elevats l’any passat, continua més d’un 40% per sobre de les xifres registrades l’any anterior a la pandèmia en el mateix període.
Aquesta tendència actual de reducció de creixement correspon en part a un estancament a curt termini que pateixen les principals economies europees i l’actual conjuntura econòmica amb un cost de finançament més alt. No obstant això, es tracta d’un perfil de comprador que requereix menys finançament i, per tant, són menys sensibles a l’impacte d’una política monetària més restrictiva que encareixi el cost de contractar una hipoteca.
Per país d’origen, els britànics mantenen el lideratge de les compravendes seguits dels alemanys i francesos. Aquests tres països constitueixen més del 23% de la demanda d’habitatge per part d’estrangers. Cal afegir que l’ordre de rellevància de les diferents nacionalitats roman estable respecte els trimestres anteriors.
LA DEMANDA DEL MERCAT A CATALUNYA CONTINUA A LA BAIXA, SOBRETOT A BARCELONA PROVÍNCIA
Les transaccions d’habitatge al territori català registren un total de 70.481 unitats durant els tres primers trimestres del 2023. La demanda es manté a la baixa i reflecteix l’efecte retardat d’un major cost de finançament per les famílies que necessàriament s’hagin d’endeutar per la compra de l’habitatge. No obstant això, l’impacte negatiu sobre el nombre d’hipoteques és més significatiu que en el cas de la demanda global que corrobora la modalitat creixent de compra al comptat. Per tipologies, l’obra nova suma gairebé 11.720 transaccions i representa una proporció del 16,6% sobre el total de les compravendes d’habitatge de Catalunya. Ambdues tipologies decreixen a un percentatge acumulat similar, 8,9% en el cas de l’obra nova i 8,5% les de segona mà. A diferència del trimestre passat, les variacions interanuals de les compravendes acusen de forma més accentuada aquest canvi de tendència (-20% al tercer trimestre)
El decreixement de la demanda d’habitatge s’accentua, pel comportament a la baixa de la província de Barcelona (-10,6%), que concentra la majoria de les compravendes de Catalunya (64%). Per altra banda, Girona i Tarragona registren disminucions menys significatives (-4,8% i 8%, respectivament) però impacten negativament sobre ambdues tipologies com en el cas de Barcelona. Contràriament, destaca l’increment de la demanda de la província de Lleida que supera el 6% liderat per l’habitatge d’obra nova que creix per sobre del 12%.
Quant als àmbits territorials, només mantenen creixements positius fins al tercer les Terres de l’Ebre i Ponent. La resta d’àmbits territorials oscil·len entre el -4,5% de les Comarques Gironines i el -16,7% de l’àmbit del Penedès. A més, cal destacar l’efecte arrossegament de l’Àmbit Metropolità que concentra gairebé el 54% de la demanda al territori català i registra una disminució de les compravendes del 10,3% en el que va d’any.
A nivell municipal, les compravendes es concentren majoritàriament en l’àrea Metropolitana de Barcelona però també en zones turístiques. Destaca en primer lloc la capital catalana amb un total de 11.625 transaccions fins al tercer trimestre de 2023. La segueixen altres grans ciutats amb valors significativament inferiors, com l’Hospitalet de Llobregat (2.288), Sabadell (1.998), Badalona (1.975) i Terrassa (1.833).
Amb l’objectiu d’analitzar les característiques de la demanda del mercat residencial, desglossem les compravendes no només geogràficament però també segons superfície, nacionalitat i titularitat. En primer lloc, si analitzem les transaccions per superfície, aquelles compravendes d’habitatges entre 40 i 90m2 suposen una proporció superior al 60%, en contrast amb els habitatges amb una superfície inferior a 40m2 que representen només un 4%. En segon lloc, les compravendes estrangeres al territori català continuen en nivells rècords respecte els últims anys i un 10% per sobre en el que va d’any respecte 2022. En particular, les transaccions per part d’estrangers van suposar un 17% sobre el total i destaca la província de Girona amb una proporció significativament superior del 31%. Finalment, a Catalunya i, similarment, a la resta del territori nacional, predomina el petit propietari i les compravendes desglossades segons titularitat ho corroboren, només un 13% de les transaccions al 2023 es van dur a terme per persones jurídiques, sent aquesta proporció similar per totes les províncies (11% – 16%) i la ciutat de Barcelona (17%).
