Les compravendes d’habitatge a Espanya tanquen l’any 2023 sumant un total de 586.913 unitats. Aquesta xifra representa un decreixement del 9,7% respecte 2022 i destaca la tipologia de segona mà que pel seu pes sobre el total, la seva disminució (-10,8%) influeix substancialment sobre el còmput agregat. Addicionalment, cal comentar que la segona mà suma 11 mesos consecutius amb caigudes interanuals i el mes de gener de 2023 va ser l’únic en positiu. Pel que fa la tipologia d’obra nova, que representa gairebé un 19% sobre el total, disminueix menys (-4,8%) degut principalment a la falta d’oferta d’aquest tipus de producte. Malgrat el comportament de la demanda, l’increment dels costos de finançament impacten de forma més significativa sobre el mercat hipotecari ja que el nombre de concessions d’hipoteques a Espanya decreix en un 17,8% al 2023.
No obstant això, aquestes dades més recents s’han d’interpretar com un retorn a uns nivells d’equilibri inferiors respecte les xifres màximes de l’exercici anterior però encara així significativament elevades en el cicle econòmic actual. Per tant, els ritmes de creixement estan notablement condicionats a aquests elevats nivells de compravendes registrades a l’any anterior. De cara a l’any 2024, la decisió per part del Banc Central Europeu d’aturar els increments de tipus d’interès convida al optimisme i constituirà un suport addicional per sostenir l’activitat del sector.
LES COMPRAVENDES ESTRANGERES A ESPANYA CONTINUEN EN NIVELLS ELEVATS I MANTENEN EL SEU PES SOBRE EL TOTAL
Les compravendes estrangeres finalitzen l’any 2023 en 87.364 unitats segons les dades del Col·legi de Registradors d’Espanya. Malgrat que decreixen un 7,5% respecte els nivells màxims registrats al 2022, el seu pes sobre el total es manté estable al voltant del 15%. Per tant, aquest comportament s’ha d’interpretar com un retorn a un equilibri inferior de demanda internacional d’habitatge que segueix significativament superior al període prepandèmia en gairebé un 40%.
Addicionalment, l’origen per països d’aquesta demanda continua sent liderada pels europeus, concretament, britànics (8.327), alemanys (6.350) i francesos (5.824) que representen conjuntament un 23,5% sobre el total.
LES COMPRAVENDES D’HABITATGE A CATALUNYA TANQUEN EL 2023 A LA BAIXA EXCEPTE A LLEIDA PROVÍNCIA
Les transaccions d’habitatge al territori català tanquen l’any 2023 amb un total de 90.848 unitats. Si ho comparem amb el còmput agregat de l’any 2022, el decreixement de la demanda arriba al -10,1%. Aquesta tendència negativa es veu reflectida en ambdues tipologies, obra nova (-7,7%) i segona mà (-10,5%). No obstant això, es tracta d’una lleugera correcció de nivells màxims propiciats per unes condicions financeres i econòmiques especialment favorables i, per tant, un retorn a nivells de equilibri inferior però substancialment superiors respecte els anys més recents.
Pel que fa la distribució per províncies, Barcelona concentra el 63,6% de total de compravendes de Catalunya, seguida de prop per Tarragona (16%), Girona (14,9%) i, finalment, Lleida (5,5%). Si analitzem l’evolució respecte 2022, la província de Barcelona lidera les disminucions de demanda sobretot en segona mà (-12,4%) juntament amb Girona que registra un -7,8% en el còmput agregat i Tarragona en un -8,3%. Contràriament, destaca la província de Lleida que aconsegueix un augment significatiu en les transaccions del segment d’obra nova (+8,1%) que acaba repercutint en el total (+1,8%).
Pel que fa els àmbits territorials, els decreixements al 2023 són generalitzats excepte a Ponent (+6%) i les Terres de l’Ebre (+10,6%). Aquesta tendència negativa es veu reflectida principalment al Penedès, les Comarques Centrals (-11,9%), l’Alt Pirineu i Aran (-11,7%) i l’Àmbit Metropolità (-11,6%).
Quant a les comarques, existeixen diferències significatives entre la distribució de creixements del 2022 i 2023. En particular, mentre al 2022 gairebé el 80% de les comarques presentaven creixements positius, al 2023 només el 20% augmentaven el seu nombre de transaccions.
La majoria de les comarques amb increments significatius es troben a zones de l’interior, sobretot de la província de Lleida. Només un 30% de les comarques es troben en una fase expansiva, és a dir, tant la demanda com el preu han incrementat en el 2023. Contràriament, una gran proporció es troba en una fase d’estabilització o bé desacceleració en forma d’un decreixement de preu o de compravendes (66% del total o bé 28 comarques). Finalment, només dues comarques pateixen decreixements del preu i la demanda alhora (Ripollès i la Noguera).
A nivell municipal, les compravendes es concentren majoritàriament en l’àrea Metropolitana de Barcelona però també en zones turístiques. Destaca en primer lloc la capital catalana amb un total de 14.899 transaccions durant tot l’any 2023. La segueixen altres grans ciutats amb valors significativament inferiors, com l’Hospitalet de Llobregat (2.941), Badalona (2.598), Sabadell (2.509) i Terrassa (2.433). Respecte 2022, només un 26% dels 211 municipis analitzats obtenen un creixement positiu al 2023 i més del 80% dels municipis obtenen un total de transaccions inferior a 500 unitats durant el 2023.
Amb l’objectiu d’analitzar el perfil del comprador d’habitatge a Catalunya, facilitem el desglossament de les compravendes segons superfície, nacionalitat i titularitat. Pel que fa la superfície construïda de les transaccions d’habitatge realitzades al 2023, la gran majoria, és a dir, gairebé un 63% tenen valors entre 40 i 90 m2. La província de Lleida conté el major nombre de transaccions d’habitatge amb més de 90 m2 (45%) en contrast amb la província de Barcelona (només un 31%). Quan a la nacionalitat del comprador, les compravendes per part d’estrangers van suposar un 17% sobre el total. En aquest sentit, la província de Girona destaca amb una proporció important del 30%, en contrast amb la de Lleida que només representen un 9%. Addicionalment, la ciutat de Barcelona per les característiques intrínseques del seu nucli urbà també obté valors significatius (23% de les transaccions són estrangeres). Finalment, a Catalunya com a la resta del estat espanyol, predomina la persona física com a principal comprador, només un 14% de les transaccions s’han portat a terme per una persona jurídica.
El rati visats-llars continua a la baixa al 2023 evidenciant la manca d’oferta al mercat immobiliari d’Espanya
Els visats d’obra nova a Espanya acumulen un total de gairebé 108.000 unitats durant l’any 2023. Per tant, es confirma l’estabilitat del còmput anual que encadena 3 anys consecutius amb unes xifres d’habitatges iniciats similars. Encara que els visats no han mostrat un tendència negativa, la necessitat d’habitatge per creació de llars continua a l’alça. Particularment, l’increment anual acumulat de noves llars va arribar a les 286.800 unitats a nivell nacional segons la EPA (36% més que l’any anterior quan es van crear 210.700). Aquest augment significatiu de les necessitats d’habitatge per creació de llars redueix substancialment el rati visats-llars fins al 0,37, és a dir, per cada 100 llars que es creen a Espanya, només s’inicien 37 habitatges.
Pel que fa els habitatges acabats, sumen 85.566 unitats a l’any 2023, xifra similar al còmput agregat de 2020, i decreixen un 4% respecte 2022. Encara que han mostrat una tendència negativa durant el 2023, els nivells persisteixen per sobre dels anys previs a la pandèmia.
Els costos de construcció tendeixen a l’estabilització completa a l’inici de 2024
Els costos de construcció continuen augmentant però a un ritme substancialment menor. El primer trimestre de 2024 registra creixements interanuals inferiors al 3% en totes les tipologies.
En primer lloc, la tipologia més freqüent, els edificis d’habitatge plurifamiliar, es situen en els 1.592 €/m2 al 2024T1 amb un increment del 2,9% interanual. A més, en el sector residencial, els habitatges unifamiliars de dues plantes entre mitjaneres es troben en els 1.343 €/m2 (+2,9%). En quant al sector no residencial, els edificis d’oficines arriben als 1.426 €/m2 (+2,9%) i en el cas de les naus industrials, es situen als 582 €/m2 (+1,7%).
