El mercat immobiliari espanyol va consolidar l’any 2024 un cicle expansiu que s’espera que continuï durant el 2025. El descens dels tipus d’interès, juntament amb el bon comportament de l’economia espanyola, el dinamisme de l’ocupació, el creixement poblacional i l’augment de la demanda estrangera, van impulsar amb força les compravendes d’habitatge, que van créixer un 10% en l’acumulat anual al 2024, fins arribar a les 642.000, el tercer millor registre històric. Per províncies, les transaccions d’habitatge total incrementen per sobre del 10% en un 57% de les províncies a Espanya, només dues províncies registren lleugers decreixements de transaccions (Balears i Segòvia).
Malgrat aquest auge de la demanda, l’oferta d’habitatge creix un 16,7% però continua sent limitada. En particular, els visats d’obra assoleixen la xifra de 127.721 unitats però es situen per sota de les necessitats demogràfiques actuals i futures per creació de llars (+135.500 unitats al 2024) i contrasta amb el creixement poblacional gràcies al fenomen migratori (increment de 458.000 persones fins arribar als 49 milions).
En aquest context, el preu de l’habitatge es va accelerar amb un augment del 5,8% al 2024, segons les dades de taxacions del MIVAU (8,4% segons l’Índex del Preu de l’Habitatge de l’INE). Per províncies a Espanya, el 39% incrementen el seu preu de taxació per sobre del 5% anual respecte 2023. A més, creix més en àrees perifèriques de les grans ciutats, un fenomen conegut com a “taca d’oli”. Malgrat aquest increment, segons les dades de l’INE, els preus reals, ajustats per inflació, continuen un 20% per sota dels nivells de 2007, previs a la crisi financera. No obstant, el repte de l’accessibilitat segueix present: el preu d’un habitatge suposa més de 7 anys renda bruta de les llars al 2024 segons dades del Banc d’Espanya.
A Catalunya, les transaccions es van incrementar en un 8,0% al 2024 respecte 2023, assolint un nivell de 98.108 unitats. Addicionalment, el preu de l’habitatge es va situar en una mitjana de 2.544 €/m2 construït que representa un increment del 3,9% segons les dades de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Amb l’objectiu d’obtenir una imatge conjuntural dels principals indicadors del sector residencial al 2024 a Catalunya, elaborem un rellotge immobiliari de comarques utilitzant les variacions anuals de 2024 respecte de 2023 dels indicadors de preu i demanda. Aquest anàlisis corrobora que el mercat residencial de 25 comarques a Catalunya es troba en una fase cíclica expansiva. A més, gran part de les comarques costeres es troben en fase expansiva exceptuant només quatre i totes les comarques que contenen les capitals de província experimenten creixements en preu i transaccions. Un nombre més reduït, 8 comarques, pateixen decreixements en preus però augments en transaccions (fase d’estabilització). Finalment, els grups de comarques més minoritaris es situen en una zona contractiva o de desacceleració. En particular, només tres comarques es troben en terreny contractiu, és a dir, tant les compravendes com els preus disminueixen al 2024 respecte 2023 a Catalunya (Pallars Sobirà, Pla de l’Estany, Baix Ebre).
Si traslladem l’anàlisi als municipis amb més de 5.000 habitants (Fig. 3), observem com la major part de municipis es troben en fase de expansiva sobretot a la província de Barcelona (57%), però també a Lleida (47%), Tarragona (40%) i, de forma menys evident, a Girona (29%).
A nivell agregat, es corrobora aquesta consolidació de la fase expansiva del cicle en gairebé la meitat dels 205 municipis analitzat. En canvi, els municipis en contracció escassament superen el 8% i la resta es troben distribuïts equitativament entre les fases d’estabilització (20,5%) i desacceleració (21,5%).
Les diferències respecte l’any passat, mostren que la majoria dels municipis van passar a territori expansiu al 2024, sobretot a la província de Barcelona, el percentatge va incrementar del 21% al 57%. Gran part d’aquests municipis provenen de fases de desacceleració i contracció al 2023.
De cara als propers dos anys, el descens dels tipus d’interès fins a nivells propers del 2%, la demanda embassada de tipus alts en 2022-2023, l’augment de la renda de les famílies recolzat sobre un mercat laboral robust, el creixement demogràfic sostingut i una demanda estrangera dinàmica constituiran alguns dels factors que suporten aquest bon tó del mercat immobiliari. En canvi, l’oferta d’habitatge continuarà creixent però serà insuficient per satisfer les necessitats de l’evolució de la població i de la creació de llars.
